酒店式公寓开发与营销

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1、酒店式公寓开发与营销一、明确四个操作程序：*第一部分：酒店式公寓开发流程设计；*第二部分：酒店式公寓功能设计；*第三部分：酒店式公寓市场竞争策略设计*第四部分：酒店式公寓盈利模式解析说明：酒店式公寓有其特定目标客户群，是夹缝中寻求突破的物业类型。它或者跟谁都不竞争，或者跟很多物业都是对手。今天我提及的内容，分析了酒店式公寓的设计与推广策略，并通过案例加以演示。第一部分：酒店式公寓开发流程设计酒店式公寓开发流程图第一部分：酒店式公寓开发流程设计步骤A：市场定位酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的

2、用家的需求。投资者群体依托于用家群体，物业不适合用家，也不会有人投资。在目前东莞市场酒店式公寓不多的情况下，我们就有必要提供更具差异性的产品和服务，迎合更特殊的用家群体需求，才能羸得市场。酒店式公寓的用家群体概分为以下几种：*海内外常驻东莞的商务机构和其它机构*国内及海外常来东莞的商务人员*东莞企业*SOHO族*个人或家庭居住生活者上述用家群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有用家群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类用家群体需求为目标，则可以为他们提供更适宜的产品和服务(例如偏白领或酒店出租的模式)几年来的发展，已分化出两大类，一类为

3、侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，前者有岗贝金田地产公寓国泰大厦、金河畔新世纪地产，后者有盈锋广场，各自面向不同的需求群体。各类用家群体的需求不同，面向不同的用家群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。所以我们的公寓还需要有更明确、更细的市场定位，为市场提供更具差异性、更适合需求的产品和服务，这样使业主更加满意，我们也能得到更好回报。第一部分：酒店式公寓开发流程设计步骤B：需求分析酒店式公寓的市场

4、需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店，足见东莞外资企业多，有足够的市场空间。规模小、派驻人员少的海内外驻莞机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。东莞城市升级市场变化，也是必然趋势。2、国内及海外商务人员由于业务关系，国内及海外都有不

5、少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。由于东莞是一个地级市，我认为产品不宜多，我们锁定客户群，尽快上马为良策。3、投资者不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小。总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。现在本地人也很多，只要抓住机会，打工一族也很乐意购买。4、小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合S

6、OHO族。目前已有几个发展商尝到此甜头。5、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。上述几类酒店式公寓的需求者中，机构是市场主力，投资者在买家中也占较高比例，其他人员或机构不是主要角色，这一点东莞人比较保守。第一部分：酒店式公寓开发流程设计步骤C：区位选择位置对酒店式公寓的成败影响很大，不可不慎。侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。为常驻的海内外商

7、务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。某个位置，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，我们的项目“交通、配套环境设计、商业环境、产品定位”有相当的优势。为什么呢？(略)步骤D：规划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式

8、公寓中，居住空间同时是办公空间顾周边大的酒店式公寓中，居住空间和办