中国房地产融资研究—以万科为例

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1、第一章绪论1-1研究背景2014年，中国经济和社会发展正处在一个巨大的转型时期，产业升级和新型城镇化成为推动未来经济和社会发展的两个引擎。在这样的背景下，房地产正在打开新的机遇之窗，正在面临全新的定义、全新的使命。作为国民经济的重要组成部分，在过去儿十年的岁刀中，以商品住宅开发为主导的房地产业为中国经济社会的发展和城市化的进程做出了重要的贡献，对我国的社会经济生活起着举足轻重的作用。由于房地产投资的抑制和“去杠杆化”，地产商受制于银行的现象越来越严重，另外，房地产利润率的下降也要求地产商想尽各种办法获取低成本融资，这一切都促使了金融创新工具的产生

2、。从银行贷款到利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，融资的渠道越来越多元化，极大地缓解了房地产公司的融资压力。2013年的地产金融领域可谓创新不断。1.2研究的意义2013年，可以称为是地产界的“转型年”。随着人口红利、经济高速增长等推动力的逐渐疲软，以住宅开发为主的房企利润率步入了下行通道，其暴利模式不可持续。在市场改革、推进城镇化、土地改革加速等一系列新形势的推动下，一线房地产企业开始谋求转型。从万科、保利、卅:茂、雅居乐等大型房企来看，拓宽产品线，走

3、向经营型、综合型模式，已成为最主要的转型方向。同时，“雾霾”的肆虐，引发了人们对生态环境的重视和担心。绿色建筑、可持续建筑又逐渐进入了人们的视野，各地政府也陆续出台了一些政策文件來完善其建筑及考核标准。市场需求推动着房地产业的快速发展，向我们提出更高的要求。但是房地产业涉及到众多其他行业和部门，需要资金量庞大、数量集中且占用资金周期长,是典型的资金密集型行业。资金流动贯穿于整个房地产开发过程之中，形成庞大的资金链条，仅凭借房地产企业自身力量，难以完成房地产项FI全周期经营。因而它的发展离不开金融业的支持，是一个与筹集资金密切相关的行业。因此，有效

4、融资对于房地产企业来说至关重要。打开各种获得资金的融资渠道，是房地产企业得以生存的第一步，也是多年来房地产行业难以突破的瓶颈。木文专注于房地产融资的最新资料(截至2014年4月14H),整理完善了目前房地产企业融资的各种模式。在对我国房地产企业融资的现状和存在的问题进行深度剖析的前提下，以房地产行业龙头企业一万科企业股份有限公司为例，探索多元化融资带来的机遇与挑战，给众多行业中其他企业的发展提供借鉴、指明方向。1.3相关理论文献概述Th1.3.1融资理论综述融资理论一直都是金融学研究的重要领域。融资结构，又称资木结构，资木结构问题总的来说是负债资

5、本的比例问题，即负债在企业全部资本中所占的比重。即按照融资方式不同来划分短期负债、长期负债及优先股、普通股等在企业资金总额中各自所占的比例。资本结构理论的开拓为企业融资行为提供了强大的理论支持和方法指导。1.3.1.1传统资本结构理论大卫•杜兰特(1952)在文章《公司债务和所有者权益费用：趋势和问题的度量》中提出将当时的资本结构划分为三种类型：净收益理论、净营业收益理论和传统理论。这是早期资本结构理论的开端。1.净收益理论该理论认为：由于债务资金成本低于权益资金成本，运用债务筹资可以降低企业资金的综合资金成本，且负债程度越高，综合资金成本就越低

6、，企业价值就越大。按照该理论，当负债比率达到100%时，企业综合资金成本最低，企业价值最大。净收益理论是早期企业价值理论屮的一种极端形式。根据这种理论，企业价值的最人化完全是通过债务资本的增加和企业财务杠杆比率的提高来实现的。这个理论之所以成立，其中有一个垂要的假定条件，这就是，假定债务资木的增加和财务杠杆比率的提高不至于给企业带来融资风险，债权人也认为企业的信用能力毋庸置疑。在这样一个假定前提下，随着企业债务资木价值的不断上升，企业价值最大化目标就逐步逼近了。但是，在增加企业债务资本和提高财务杠杆比率的情况下，却忽视了企业的融资风险。净收益理论

7、的假设条件与企业融资的实际情况并不相符。因为，根据该理论的假定，当企业全部资金都来自债务资本融资时，企业价值就实现了最大化。然而，当企业全部资本都由债务资本构成时，企业信用能力如何确立确实该理论无法回答的问题。2•净营业收益理论该理论认为，资金结构与企业的价值无关，决定企业价值高低的关键要素是企业的净营业收益。不论企业的财务杠杆程度如何，其整体的资金成木不变,因而不存在最佳资金结构。这个理论的假设前提是：企业负债的资本成本总是固定的，但权益资本则随着负债比重的上升而提高。因为，负债增大，股东承担的风险也增大，权益资本要求的报酬率随之上升。又因为负

8、债的成本总是低于权益资本的成本，那么负债比重上升对降低综合资本成本的好处恰好被上升的权益资本成本所抵消，因此，资本结构的变化不会影响企业