六福国际项目投资策划报告

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1、第一部分.项目概况一、宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东而是前山河，前山立交桥;南临一片花圃：西面是中新国际花园;北面是华发新城.二、宗地现状：该土地为具有“五通一平”的熟地。所谓“五通一平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的历史文物古迹、可利川的构建。三、项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市屮冲检査站，交通网络目前也是非常发达的。H前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路

2、、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路：可以直接到达珠海帀区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠海市。随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未來交通枢纽位置。2、教育、医疗：容阂小学，前山中小学，暨南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒店。4、社区-周边土地开发情况：早在儿年前，许多房地产商已看垂了前山河的潜在魅力,在前山河东岸开发了市合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府

3、已加大对前山河的整休规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未來”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展屮的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全而开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的血貌将发牛显著变化。同时，广珠轻轨经山明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道

4、的人规模改建；而港珠澳人桥等交通设沌改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处丁•东邻拱北吉大、四接未来新城的屮心板纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有簡业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。五、大市政配套（找不到原始资料）1、供电设沌2、供水设施3、排水设施4、通信六、规划控制要点1、占地而积：17428nf2、

5、规划总建筑而积：102674.8nf3、容积率：住宅容积率为2.86,综合容积率为4.74、建筑覆盖率：35.82%5、绿化率：35.7%6、控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，己有人规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地己经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的牛活配套设施也会随Z跟上，因此，宗地具备很人的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：房地产开

6、发的周期一般都要1-2年，像宗地的项目建设的是高层，需要2年左右的吋间。现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的币场，金融危机的影响还没有消散,立即开发估计在2年半后可以将产需推向市场，那个时候的形势估计开始好转,时间刚刚好。该宗地已在开发中，不作土地储备。第二部分、法律及政策性风险分析项目用地取得使用权的法律手续及现状描述1・项目用地现状(1)土地所有权归属：国有土地(2)十.地使用权归属：珠海天朗海峰商贸有限公司(3)土地他项权益：没有(4)+.地用途：商业、住宅用地(5)项1=1用地现状的文件：略2•项目用地规划(1)项目川地规划川途：拟规划为商业、住宅用地(2)规划

7、批文：略3•以取得的政府文件日前尚未办理项目的任何手续4•项目用地取得土地使用权程序评估(1)取得土地使用权程序①六福地产与珠海天朗海峰商贸有限公司签订土地开发补偿协议②去市国十资源局办理十地出让手续，与市国土资源局签订土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使丿U证。(2)取得土地使用权需要的工作日一般向市土地局报土地出让文件后60个工作口左右即能与市土地局签订国有土地出计合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。5.政策性风险评估自去年9.27新政后，整个珠三角都在经历着1998年以来最大范围、最大輪度