六福国际项目可行性研究报告（优秀可研报告）

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1、六福国际项目可行性研究报告项目决策背景及摘要一、外部坏境二、内部因素第一部分：项目及周边概况•宗地位置•宗地现状•项目周边的社区配套•周边环境与景观•大市政配套•土地升值潜力初步评估。•立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分：法律及政策性风险分析•项忖用地取得土地使用权的法律手续现状描述•合作方式及风险评估第三部分：市场分析•东西湖区住宅市场分析•东西湖区内供应产品特征•东西湖区内市场H标客层研究•产甜定位及建议第四部分：规划建议•规划设计的可行性分析•规划设想第五部分：工程及销售计划•工程计

2、划：•销售计划：第六部分：投资收益分析•成本预测•税务分析•投资测算•项口利润测算•售价、容积率、成木变化对投资利润的影响•现金流量测算第七部分：管理资源配置•机构设置：•人力资源需求及解决：第八部分：综合分析与建议•项目优势•项目劣势•结论及建议第一部分.项目概况一、宗地位置：前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角；东面是前山河，前山立交桥；南临一片花圃：西而是中新国际花园；北而是华发新城.二、宗地现状：该土地为具有“五通i平”的熟地。所谓“五通一•平”，一般是指某区域或某地块具备了道路，

3、给水，排水，通讯，电力等设施或条件以及场地平整。地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都没有受保护的丿力史文物古迹、可利用的构建。三、项目周边社区配套1、交通出行：因为前山片区人口相对较多，紧临珠海市中冲检査站，交通网络廿前也是非常发达的。目前，有公共汽车路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士的2号线路；可以直接到达珠海市区的各个区域以及西区的各个地方。路网早已经贯穿整个珠

4、海市。随着广珠城际轻轨的建设与即将落成，前山一带定将成为珠海未来交通枢纽位置。2、教育、医疗：容闺小学，前山中小学，聲南大学；香洲区人民医院，嘉济医院3、文化、体育、娱乐设施：豪庭商务酒丿占。4、社区-周边土地开发情况：早在儿年前，许多房地产商己看重了前山河的潜在魅力,在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河口身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加人对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发

5、股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情人型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮丿鄆。再加上蓬勃发展中的询山、南屏在生活配套设施方而不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。前山河一河两岸的整治H前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项廿、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发牛显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的人

6、规模改建；而港珠澳人桥等交通设施改变诃山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉人、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未來的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。5、金融：拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。四、宗地周边环境与景观宗地所在位置属于前山的居住区片，无工业厂房，离商业街有一定的距离，安静，空气清新。五、大市政配套（找不到原始资料）1、供电设就2、供

7、水设施3、排水设施4、通信六、规划控制要点1、占地而积：17428nf2、规划总建筑而积：102674.8nf3、容积率：住宅容积率为2.86,综合容积率为4.74、建筑覆盖率：35.82%5、绿化率：35.7%6、控高：185m七、土地价格：八、土地升值潜力初步评估综上所述，宗地具有优越的地理位置与自然环境，周边配套完善，己有人规模社区。前山与拱北相邻，拱北是珠海最繁华的地带，目前看来，拱北的地已经不能满足其发展的趋势了，那么就必然向它的周边延伸，第一个受益的地区就是前山区，加上现有的建材市场

8、，前山在将来的商业，居住都会具备齐全，各方面的生活配套设施也会随之跟上，因此，宗地具备很大的增值潜力九、立即开发与作为土地储备优缺点分析立即开发：房地产开发的周期一般都要1-2年，像宗地的项H建设的是高层，盂要2年左右的时间。现在的房地产市场处于低迷的状态，是买方的市场，金融危机的影响还没有消散,立即开发佔计在2年半灰可以将产甜推向山场，那个时候的形势估计开始好转，时间刚刚好。该宗地已在开发中，不作土地储备。第二部分、法律及政策性风险分析项目用地取得使用权的法律手续及现状描述1・项目用地现状(1