【万科项目推广方案】思源经纪成都市万科朗润园项目营销推广方案

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1、万科朗润园项目营销推广方案目录一、本体分析……………………………………………………………P3二、客户分析……………………………………………………………P15三、项目难点和机会……………………………………………………P35四、破题…………………………………………………………………P48附件一、项目背景和市场分析…………………………………………P84附件二、客户满意保障体系与销售流程控制体系……………………P139Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第2页一本体分析Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第3页本案占地64亩，由于地块本体条

2、件的限制，致使景观及项目规模无法与区域竞争项目形成有利的竞争优势由于地形原因，不易规划。地块限制了景观的规划，无法与临近的仁和春天大道的大盘大社区规划相比。在临近春天大道与金河谷的市场局面下，朗润园的形象在该区域并不突出。仁和春天大道Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第4页项目规划本案由一栋“C”型半围合多层花园洋房和两栋“W”与“N”型折板高层电梯公寓组成。多层区域沿道路布置了底层商业占地规模：64亩容积率：4.39绿化率：32.8%第一批次：开发建面：13.75万㎡20-33F高层电梯公寓总户数：992户开盘时间：2007年5

3、月12日开盘时间：2007年5月12日建筑面积：88438.02㎡交房时间：2008年12月30日均价：3944元/㎡产品形态：高层电梯、多层花园洋房销售率：99.29%户型面积：二房、三房、四房；80-250㎡；主力90-130㎡销售价格：电梯均价4400元/㎡，洋房均价5100元/㎡客群特征：以成都区域的25-39岁客群为主；余下房源：90套余下面积：10529平方米余下产值：4890万第二批次：6F层层退台式花园洋房开盘时间：2007年9月8日建筑面积：13722.23㎡第三批次：均价：5902元/㎡20-33F高层电梯公寓销售率：62.8

4、3%开盘时间：2007年10月13日建筑面积：35382.87㎡均价：4693元/㎡销售率：85.62%Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第5页第一批次物业分析第一批次高层电梯公寓已去化99.29%，剩余4套，占2栋总量的0.71%。总建筑面积：450.91㎡①③②Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第6页第一批次物业分析二栋剩余房源分析二栋剩余房源面积区间分布套数比例二栋由于是本案第一批次所推盘的物业，从07年5月至今仅剩4套房源，其3.5380.00%75.00%套型面积适中，套总价在所有剩余房370.00%源中属于中等偏下

5、，对与这部分房源60.00%2.5的去化难度不是太大。50.00%240.00%1.5130.00%125.00%20.00%0.510.00%00000.00%00.00%0.00%0.00%0.00%00.00%80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上二栋剩余房源价格区间分布套数比例2.560.00%250.00%50.00%240.00%1.51130.00%125.00%25.00%20.00%0.510.00%000000.00%0.00%0.00%0.00%0.00%40-50万50-60万

6、60-70万70-80万80-90万90-100万100万以上Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第7页第三批次物业分析第三批次高层电梯公寓已去化85.62%，剩余44套，占3栋总量的14.38%，总建筑面积：5604.65㎡34612①55②21643Sunday,——万科朗润园项目营销推广方共153页第8页第三批次物业分析三栋剩余房源分析三栋剩余房源面积区间分布套数比例三栋是本案最后批次推出的物403690.00%业，整体的销售状况较好；3581.00%80.00%70.00%3060.00%25剩余房源中52%的房源集中在50.00%20

7、15层以上，在震后置业中容40.00%15易形成一定的楼层抗性。30.00%10620.00%514.00%210.00%在剩余房源中三居室120-13000005.00%00.00%0.00%0.00%0.00%0.00%㎡户型占到总量的81%，总价80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上区间较多的集中在60-90万/套，三栋剩余房源价格分布套数比例价格甚至高出部分花园洋房的价格，其主要原因在于该部分房源的楼层及朝向面临江安河161535.00%较好的自然景观。33.00%1430.00%12112

8、5.00%