项目营销推广方案

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1、2007年度销售推广方案本次报告目的：前期营销思路总结并统一2007年阶段营销攻略及落实执行2报告结构客户定位竞争占位费用测算营销战略目标和现状营销攻略体系32007年目标目标一：2007年底回款5亿元目标二：公司及项目品牌知名度美誉度大幅提升共识细分：年销售850套速度：80套/月注：目标一是目标二实现的前提和基础4在现实条件下，目标意味着什么？销售套数需推出（85%销售）成交比例上门量匹配目前情况700套823套10%19组/天15组/天850套1000套10%23组/天15组/天1000套1176套10%27组/天15组

2、/天1200套1411套10%33组/天15组/天在目标条件下，我们必须在客户积累方面有质的突破！即项目要影响武汉市场，扩大客户覆盖面！5规划占地面积：12万平方米容积率4.0计容积率面积：45万平方米其中住宅:41.01万平方米商业面积:3.3万平方米建筑密度27%绿地率30%住宅停车位1686辆商业停车位100辆项目概况6计容积率面积:169150平方米其中住宅建筑面积:148000平方米Loft:6000平方米商业：13400平方米住宅车库：720辆商业车库：40辆容积率：5.46建筑密度：30%绿地率：32%总户数：1

3、358套一期指标7Ｔ１Ｔ２Ｔ３Ｔ４Ｔ５Ｔ６Ｔ７Ｔ８首批从项目一期的户型配比情况来看，80-130平米的紧凑型二房和三房占81%，是一期房源的主力一期合计1366套，TIT2T7T8共759套，T3T4T5T6共607套（仅指住宅）户型配比8项目竞争力要素项目核心竞争力城市中心大规模纯住区联想品牌综合配套综合品质第一层第二层9报告结构客户定位竞争占位费用测算营销战略目标和现状营销攻略体系10市场格局后湖片区永清片古田片区金银湖片区新华片区百步亭汉口中心片区汉正街片区武昌江滩片区1、根据价格和开发热点划分汉口房地产竞争格局2、竞争

4、片区得出本项目处于何种层级竞争，确定主要竞争对手3、已经所得情况来看，本项目属于汉口中心片区，主要竞争片区集中在永清片、新华片、汉正街片和武昌江滩片区11汉口各片区以资源和城市配套区分明显，置业逐步以适宜居住为核心需求各片区以资源和城市配套区分明显，区域价格梯度逐步形成置业需求逐步向居住实际需求为中心，置业区域化特征明显中心地区以中小型楼盘为主，大规模楼盘稀缺整体市场受购买力影响，面积和空间向紧凑化方向发展市场分析详见附件12中心区价值提升；居住空间更趋合理；品质生活受追捧汉口中心区大规模楼盘稀缺，价值提升价格梯度形成；升值空

5、间凸现居住价值驱动区域价值驱动供给规律驱动后湖片区永清片古田片区金银湖片区新华片区百步亭汉口中心片区汉正街片区武昌江滩片区市场分析启示：1、城市中央居住价值凸显项目地段2、本项目大规模成为优势13通过盘点典型楼盘的客户得出：中等规模的中高档楼盘以区域泛公务员客户为主，少部分为经商人士项目越高档，其覆盖的区域范围越广，中小规模中高档楼盘总体还以项目周边客户为主；泛公务员群体和企业中层以上管理人员是中高档楼盘的核心客户群客户分析14武汉市场层级化特征日益明显本案/华清园/永清城/万科金色家园瑞安天地/棕榈泉/西北湖凤凰城/天下公馆

6、/金都汉宫百步亭/后湖/金银湖/古田片区第一梯队第二梯队第三梯队伪资源/居住价值型总价30-50万城市居住价值型总价50-70万自然资源/城市居住价值型总价70-100万竞争竞争分析15营销现状扫描：随着国内地产品牌公司领先理念的传播，武汉房地产营销水平提升较快项目华润凤凰城天下公馆美林公馆华清园永清城主题概念注定有一种生活是艺术的贵族走进来，或者走进来成为贵族再现城市主流生活一切为了忘却的人文精神我在中央用心雕刻时光形象定位新武昌

7、传世艺术

8、家70年产权的总统套房城心大盘无大武汉高峰生活样板营销手段报纸，户外，景观示范，样板

9、房、艺术展览报纸，户外报纸，户外，DM，清水样板房，摄影展横幅横幅活动营销政府会议/艺术活动寻找新华西/无无推广调性淡咖色红色银色红色淡咖色项目点评核心卖点品牌、地铁、板楼、泰式园林地段、板楼大户型、公园湖景地段、建材、绿化地段、配套、部分江景地段、成熟社区形象定位带有明显的区域局限性多数项目没有统一调性的意识，第二梯队展示性差竞争处于产品、地段和资源竞争层级，卖点丰富化第一梯队营销活动意识强，第二梯队弱人文和城市生活为主流，主题缺乏高度营销手段总体相对单一，部分开发商创新能力较强竞争分析16本项目在第二梯队竞争中规模优势综合

10、优势明显,具有领先气质华清园常阳永清园锦江国际城华润凤凰城幸源雅城本项目项目位置产品品质价格/成本物业配套升值空间营销水平形象定位综合服务生活氛围竞争模型『客观性』主动式被动式『主观性』1423产品服务人文环境创先产品体验价值点品牌和影响力社会资源区域价值/自然资源竞争分析1