销售返租型物业招商运营策略

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1、销售返租型物业招商运营策略商业形态1特点经营前景是否返租销售型集中式商业集中式商业的建筑形态必然有大理高层、内铺和昭示性差的产品，此类产品不返租，去化较为困难；无法预期是1.项目是否需要返租？无法预期内街产品需要返租.外街产品可以不返租体星大，有大蚩内街，昭示性差或不佳街区商业"体量小，大部分产品临外街，内铺、昭示性差的产品较少；丿地段较好的街区商业；良好专业市场区域位置较差，客户认知度差，分散经莒困难，需要进行返租交由运営公司统一经营不佳是V投资客户对区域市场信心充足"—般'本莹较小，大部分产品临外街;否裙楼商业“商业价值提升潜力有

2、限；/对业态规划要求不高，较容易出租，商家生存能力强良好无主力店或主力店无法帝动商业发展；内街产品.昭示性哒的产品；经普舸異不可预期K艇返租0分产品Ift街.昭莎性好;体量牧小；经芸前是可彌且窗2.返租中四者是怎样的关系？开发商所有权立或招投资客1确定收益水平1*商管公司文付房款.获得产权和收血■1获得经苕权，经莒收益；投法收益：员责项目运营；目的：商锚増值和投资返租期的经营权目的：经莒成功，获取收益越多越好更高租金收入给予购铺款可能增加溢价（小于5%）,会增加后期投入；目的：増加销备速IS,快速回笼资金。11商家1招租期外的租金承租

3、物业.支付租金J管目的：店镯有吏多的莒业.吏磊的利润返租返祖期内的租金.签理费;在营销环节和运营环节，涉及返租的四者均扮演不同角色。1•营销环节开发商出让产权；商管公司进行招商，配合营销；商家签订初步意向，配合营销；投资客购买产权。2•运营环节开发商：主体退出，以商管公司形式进行管理；商管公司运营招商；商家缴纳租金管理费；投资客获得收益。【举例】商管公司在返租中，商管公司是构成体系的关键角色，起着平衡各主体利益和促进项FI运营的作用。开发商投资客物业管理协议!■…—t•物业.■■・MIBMSB■■■■■aUBB■匕1I;销售期内，委托

4、第三方运営公司;;招商，收费为月费+销隹、招商佣;!金;主要职责：；；♦确定项目业态规划。]!♦招入商家入驻项目，为销售提；!供文持。!!♦促成商家购买商铺。；IJ投资客物业费由商管公司代缴；出租后由商家缴纳绐商管公司；(■■■■■■■■HUM■■■■■■■MMB■■■■■MMBMiMlMBOOMBMBMBflHHHiHMB.委托招商运营协议商管公司匸彳商铺租赁协议€■1—■HMV■■■成立或汾矣「石予一定补贴-土方一成三■■商第；_-发托营_-开委言_一庄鸵能一多可可司司也一公公•-滄管営一商商运一-^1nn」第三方运营公司销售基本

5、结束吋，第三方运营公司转为和商管公司合作，商业街开业前收费为月费+招商佣金。商业街开业后，委托经营期内，为月费+租金收入提成。委托经营期内责任权属：(1)第三方运营公司负责招商、街区运营、街区推广。(2)商管公司对第三方运营公司的招商运营工作进行管理和审核。并支付月费和佣金。(3)第三方运营公司提交租凭方案、推广方案、费用支出方案，报商管公司审核执行。发生的费用由商管公司支付。(4)办公场地由商管公司提供，开发公司统筹安排，使用费用等在委托协议里明确。3.开发商营销目标决定返租的出发点营销目标会导致返租的出发点不一样，从而使四者利益诉

6、求发生变化。开发商绘为了维护项目形僉•提升品牌知名度；或吉项目多期开发.为了兌现经莒承诺。•幵发商尽可能壇加项目去化率和去化逮度.♦此情况开发商-敵足:为了快速回笼茨金，将返租作为—种回现・融16手（1）经营导向投资回报合理：商管公司能够盈利；投资客注重升值潜力；商家更易经营成功。所有权购铺款对未来租金提升有信心更加看重商铺升值港力j开发商可能増加溢价（小于5%）;增加销售速度丿收益在价格上进行稍微让步；对投资客强调项目运营成熟后的价值;通过项目提升开发商形象；成立或招入；给予-定补贴商管公司运营成熟后能够有一定盈利;返租期的经营权获

7、得经育权，经营收益；负责项目运营；j卩TH"兀T商家招租-返租期外的租金丑珀物1【/士A+租金、管理费初期商家能享受更优惠的租金，项（2）快速去库存导向为快速去库存，抬高投资回报，放大投资者利益；开发商相当于成本较低的社会融资;簡管公司运营不可控，经营前景未知。3.返租招商的商家有哪些？返租项冃能招入部分商家，主要为国内二.三线品牌.连锁品牌加盟店、本地餐饮。租期要求较短：一般为3-5年；可以接收多个业主；市场定位为非核心商圈市场，与返租物业较吻合。类别小城大爱餐饮品牌豪客来牛排、老外婆、无名织米粉、老奶奶私房菜、费庆八书、披庆刘一

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