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1、報告服务式住宅中，酒店式与住宅式相同中又表现着差异。第30期(总第172期丿2005年11月21可星期一华润(集团)有限亦司董事会办公室研克部香港服务式住宅业态分析一、业态出现的背景及成长条件香港服务式住宅在香港，服务式住宅包括酒店式和服务式，类似于内地统称的"公寓"。下文出现公寓即意指"服务式住宅"，请读者留意两地称谓的差异。(ServicedApartn®nt)分为酒店式(Hotel・like)和住宅式(Apartn®nt・like)两种。按照业内人士的普遍理解,服务式住宅是指〃以月租形式，业主提供全套装修、家私及基本生活设备，管理公司提
2、供维修、清洁等酒店式服务的住宅〃。酒店式公寓和住宅式公寓两者间的共同之处是租期至少在一个月以上、一年之内。由业主提供了装修、厨房、家私在内的全套家居设备，以及服务及维修在内的中央管理。两者的不同之处在于,酒店式公寓一般附属于酒店内，可以和酒店共用设施；住宅式公寓多是位于社区内做出租用途的高档公寓，无酒店设施共享。香港服务式住宅于八十年代初期在香港地产市场上出现，九十年代后期获得迅速发展。1991年到1998年期间,平均每年推出230个单位。然而1999年之后供应量迅速增加，平均每年有800个单位落成。据FPCSavi11s(第一太平戴维斯)统
3、计，2005至2007年间平均每年新增约1600个单位（图1I截止2005年6月，香港大约有11,279套服务式住宅。i«sI»i???giI§M1I务卑漁$LandRegistry.FPDSavillsResearch近年服务式住宅在香港发展迅速,供应增多。1999年以来落成的具市场地位的服务式住宅包括：港威豪庭（GateAayApartnents,505个单位,1999年），嘉湖；每逸;酉店（FterbourPIazaResortGty,541个单位,1999年）,北角海逸（HarbourPIazahbrthPoint,566个单位,2
4、000年）,海澄轩（HorizonSuiteHotelr831个单位，2002年）等。城市国际化程度吸引中短期来港商务工作人士大量增加。近两年来越来越多的发展商和酒店业者开始转变策略进入服务式住宅领域，该类产品由具特色的带厨房和类似酒店特点的细小单位构成。刺激香港服务式住宅发展的主要因素有以下几方面。1•城市的国际化程度香港回归前,外来常住人口中以欧美外籍人士居多,且为长期居住性质,对服务式住宅需求不大。但香港回归后,中短期居住者迅速增加,内地商务旅客所占比重上升，刺激了服务式住宅的发展。这部分人激增的原因在于：香港经济持续复苏、两地经济快速
5、融合，以及转型中的中国给跨国公司带来的丰富的商业机会等因素。随着香港在区域经济中心的地位日益重要，金融等专业服务市场需求旺盛，吸引了越来越多的海外公司在港设立商业机构,作为进入中国腹地的桥梁，由此带动了中短期来港工作人士的上升。这些人口主要分为以下几类。一是公司先遣人员，来港的目的是物色经营场所、招聘本地雇员,与客户建立初步联系等。二是专业服务机构人员,例如金融、证券、法律、会计等咨询顾问机构，尤以大行基金经理为多，来港的目的多与企业上市有关。三是海外公司总部及分支机构人员。该等人士任职于跨国公司，受公司派遣来港巡视业务，出席董事会、年会、培
6、训和各种论坛，或进入内地考察业务，需要在香港短期逗留。四是内地来港中短期工作的商务人士。97年以来欧美人士来港中短期居住的数量并无显著增长，但服务式住宅供应却持续放量,这主要是内地来港商务旅客带动所致（图2内地公司来港上市、开办窗口公司、处理本地业务等因素，使中短期居港人士中，来自内地的比重迅速增长,弥补了其他地区人数增长缓慢的情况。上述人士居住时间较酒店顾客长，但又非在港长期定居,因此产生了介乎酒店与住宅之间的一种居住需要,既要求有家庭式的居住环境，又要求享受到酒店式的便捷和周到的服务。在这种需求之下，服务式住宅孕育而生，供应量随外来人口
7、增多而不断放大。2.家庭人口变化19862001年呑港家庭平均人口礎化小家庭增多对服务式住宅的需求增加。据港府统计，香港家庭规模正在缩小。6人及以上的家庭由1986年占家庭总数的16俺剧下降至2003年的5%目前大约69舛勺家庭由2・4名成员组成，而1986年这一比重是54%（图3X大家庭分裂、小家庭增多，增加了对住宅的需求。近两年楼价上升影响了年轻家庭的购买力,供不如租的情况之下，他们宁可先租房。发展商销售的楼盘中不少是租售两便型，一些租赁中的服务式住宅，便由这部分人承租。若他们将租赁中的公寓买下来，服务式住宅就转为普通住宅，退出服务式住宅
8、市场。此外，不少人在居屋装修期间，也会选择搬到服务式住宅居住，支持了这类业态的发展。此外，年轻单身人士多愿意选择与年轻工作伙伴合租服务式住宅。他们的需求动机是因为此
