金地·服务式住宅研究报告

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1、GemdaleCorporation科学筑家TheScienceofLiving服务式住宅研究报告GemdaleCorporation思路服务式住宅发展与市场现状模式与产品特点市场案例分析渔农村发展服务式住宅的市场机会威胁分析开发模式分析与定位客户服务产品功能GemdaleCorporation第一章服务式住宅诠释服务式住宅的由来服务式住宅其实是由公寓演变而来，最早的概念应该源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”目前在国内一些发达城市，如深圳、上海、广州等，

2、国际化的投资环境和城市的发展使得跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、港澳台商务人士及派驻当地的国内高级管理和技术人员日益增多，他们在当地居住的时间不长不短，且需要完善的生活配套服务。如果住酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛围和功能；如果租用住宅则手续繁复，租约太短且没有配套服务。于是针对这部分客户，一些酒店推出租房套餐，租期可长可短（一般为半年以上），每天平均租金比日租金为低，同时提供酒店式的服务，慢慢便形成现在的服务式住宅。GemdaleCorporation服务式住宅范畴服务式住宅产权式酒店产品：代表产品：丹枫白露，雅兰酒店酒店式

3、公寓：代表产品：四季酒店海澄轩泰格公寓服务式住宅概念产品：代表产品：汇展阁置地逸轩GemdaleCorporation产权式酒店酒店单位有独立产权，可分散出售，小业主也可自由买卖。发展商通过出售获得资金回笼。发展商或发展商聘请酒店管理公司统一经营，与小产权业主签订若干年经营合约，承诺每年固定回报率（一般为8％）。经营与服务基本以酒店业服务为标准。合约期满，各单位使用权返还小业主或另续签经营合约。一般位于旅游度假胜地、酒店资源集合地、繁华商务地段，面对短期的日、月住客。雅兰酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功能丹枫白露：深圳深南大道东，酒店与商务集中

4、地，偏向酒店与商务功能GemdaleCorporation酒店式公寓开发商长期持有作为租赁物业，通过出租取得租金收入发展商或发展商聘请物业管理公司提供类酒店式服务一般位于高档商务区、外埠高端商务客户居住集中区域四季酒店：香港中环，世界金融中心之一，中长期客户为偏向酒店功能海澄轩：香港大学区域，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功能泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功能GemdaleCorporation服务式住宅概念产品单位产权分散，以出售为主，每一单位的使用（住、租、商）有小业主自主经营。发展商聘请物业管理公司提供被动的类酒店

5、服务，不整体负责物业的租营业务，不承诺小业主回报情况。一般位于商务、商业繁华、交通便利、生活配套成熟、房产投资环境成熟之地段汇展阁：深圳火车站旁，投资客户购买，目前为中长期居住、商务混合用途置地逸轩：深圳春风路段，投资客户购买为主GemdaleCorporation服务式住宅产生与发展概况国外服务式住宅概念最早由深圳发展商引入国内：深圳：1993年：“服务式住宅”概念始于荔景大厦，而后有地王大厦等项目推出服务式住宅，均价1万元/平方米，因户型过大忽视投资客户市场而失败1997年：汇展阁“服务式住宅”概念火爆，销售成功，带动了一段服务式住宅概念产品的

6、发展（名仕阁、爵士大厦），并将此概念传播到其他大城市1999－2004年：因盲目跟风服务式住宅概念渐衰落。但产品发展多样，这期间酒店式公寓、产权式酒店都有所开发。2004－2005年随着投资气氛热涨，服务式住宅概念产品在繁华地段如罗湖口岸、华强北再次兴起并受到欢迎GemdaleCorporation上海：随着外（港）资发展商与酒店管理公司进驻上海房地产市场，香港发展商如新鸿基、和黄、恒隆对上海核心地段物业倾向于持有出租，上海服务式住宅发展迅速，已有将近75个服务式住宅项目，主要位于浦东、徐家汇等商务商业繁华地区。北京：服务式住宅主要为高端物业概念产

7、品，发展较少，集中于中央商务区周边的高端大户型豪宅，并非投资型产品，比如“贡院6号”定位为服务式住宅。其他城市：著名旅游城市、以及房地产新兴城市随着国际酒店集团的投资、出现不少适于投资的产权酒店，服务式住宅概念产品与酒店式公寓因市场、经济成熟与开放程度出现较少GemdaleCorporation服务式住宅发展简析房地产投资市场蓬勃发展，投资氛围浓烈，定位准确的服务式住宅概念产品以及产权式酒店受到市场欢迎外资发展商的进驻，对繁华地段的酒店式公寓有资金周转能力以及经营经验随着中国服务行业的开放，更多国际酒店集团以及服务住宅管理公司进入中国市场。他们与本

8、土发展商携手，协议管理或经营的酒店式公寓、产权酒店使该类产品的开发、经营以及服务更趋于成熟，并GemdaleCorpora