茶园新增洋房竞品研究

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1、茶园新增竞品洋房）个案研究茶园新增竞品项目分布:目前，茶园板块在售洋房项目除同景国际城（尾盘）、银翔•翡翠谷（一期）、金科•中央御院、金科•世界城（尾盘）外，11月份新增奥园•水云间和中铁•山水阳光两个洋房项目O新增竞品研究（一）奥园•水云间1、项目概况奥园•水云间物业类型为洋房和商业。项目占地面积130亩，总建筑体量21万方，综合容积率1.43,户数为736户。该项目共分AB两个组团开发，在售物业为A组团部分临街商铺及他团9栋、10栋洋房，洋房新推共计76套。A资源及配套该项目东面紧邻梨子河，规划有1公里河道景观资源,但短

2、期无法展现，项目四周及内部无其他资源景观。商业配套为3万方临街商业蝕立商业体（规划），打造西班牙风情商业街。项目内部无教育规划,业主可就读附近的城南小学、中铁（珊瑚）小学、鲁能（珊瑚）小学、长生中学及临近该项目的新城中学（已建成，尚在招生阶段）。艮规划筑观洋房整体采取南北朝向、行列式、半合围布局，分AE组团，外围（南面、西面、北面）为2TF独立临街商业。项目建筑立面采用托斯卡纳风格，以褐色、黄色等暖色调为主。洋房楼间距在20-25米间，首期开盘为9号楼7+1F,10号楼8F洋房产品。AE组团内部无自然景观，园林景观主要为楼栋

3、间的绿化植物及小品点缀，东面紧邻河道景观。4户型分析首期推出A（10号楼）和C（9号楼）户型，C户型套内面积区间为113^1250%跃层面积区间为119-125H12,赠送率在82-157%平层面积区间为111120itf,赠送率在1119%其中，1F和2F户型均带有5.7米（层高）地下室和私家花园（如下：（C户型）Cl119.72■C4113.49底跃平层号编II赠送率(ma)实得面积⑴)X7米zf间开注备客厅主卧次卧院馆阳台厨房F厅两卫室三FF549Fo2o2'米米「36呀层间6¥室开9地為花F厅两卫室三ARRF549

4、3Fo2o2哥69层间3.4室开1地壮廿Z1Z厅两卫室三519159229%11n厅两卫室一三9413.5621.%11EEQA俩卫9413,93143%1AOC8127.nZ1Z厅两卫室一三2121.98992%8EE0QEEC户型具有一定的洋房品质特征，附加值体现在：客厅景观阳台、卧室带邙日台會台辭窗)等；各功能区开间尺寸较宽松；但c户型为3房结构，未带有可变空间设计，无院馆，在同等面积下缺少多功能用房；A户型套内面积区间为76-103m2。底层面积区间为90-103赠送率在150-163%平层面积区间为76-86m2o

5、赠送率在12—34%其中，1F和2F户型均带有5.7米（层高）地下室和私家花园（ll-96m2）,如下：（A户型）A191.03底跃平层顶层编号户型套内面积⑴）赠送面积⑴）赠送率（ma）实得面积（mJ开间咪）备注客厅主卧次卧院馆阳台厨房A1三室两厅2卫91.03136.刀15玖227.743.93.53.02.81.61.8地下室层高5.7米,开间7.7米，花园96平米A2三室两厅2卫103.2816&5£163%271.873.93.53.0281.61.8地下室层高5.7米,整体开间11米，花园11.14平米A3三宰两厅

6、2卫86.1529.6834%115.833.93.53.0281.61.8阳台处可改为卧室A4-7三室两厅2卫86.4510.4912%96.943.93.53.0281.61.8阳台处可改为卧室A8=宰一.fj:l.lJ76.4420.412骯96.853.93.53.0281.71.8阳台处可改为卧室A户型面积控制较严格，为经济型洋房产品，以86m2户型为主，其产品附加值较少，卧室基本无邙日台屬台/飘窗）设计；户型结构为（2变3设计），各功能区开间尺寸相对缩小。'营销分析项目于9月底开始宣传亮相，项目诉求：商业为打造西

7、班牙特色商业街；洋房为1公里水岸纯洋房社区，让茶园享受纯正好洋房。传播方式有：站台广告、报媒、网络、外展（房交会）等，以产品宣传为主；洋房产品于11月240首次开盘，共推出76套，当天已办卡来访客户46组，成交43套，成交率为56%优惠政策为交8千元抵3万元；一次性9.7折，按揭9.8折。9号楼底跃（IF；2F）折后成交均价为12350元,顶跃折后成交均价为11690元0T；平层为9300-9500元01仁10号楼跃层（IF；2E折后成交均价为11980元0V,顶层折后成交均价为9450元0T；平层为8300-8500元01

8、?,（备注：折后价格按标价与最高优惠政策计算）。（二）中铁•山水阳光1、项目概况中铁.山水阳光物业类型为洋房和小高层。项目占地面积183亩，总建筑体量25万方，综合容积率1.7,户数为1773户。该项目共分3期开发，1期为2栋16F,1梯8户小高层，2,3期为7—9F洋房产品，现在售1,2