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时间:2019-10-13
《【精品】步行街商业地产项目诊断及对策》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在工程资料-天天文库。
1、加州步行街项目诊断及解决思路2010-12-28目录提示第一部分项目概况第二部分商业现状、萧条的商业街二、混乱的业态布局三、下降的租金状况四、入驻商户观点五、消费者观点六、运营商观点第三部分项目症结综合分析一、短视利益驱使下的商业运作模式,房子卖出去了,谁来对市场负责?二、市场调研不充分,缺乏准确的市场定位,缺乏核心竞争力,无法有效吸引消费群体。三、建筑结构设计理念的错位,致使市场运作先天受限。四、违背商业运营规律,缺乏消费者和商家双重服务核心的经营理念。五、运营团队的无奈,多角关系,管理难以统一。第四部分解决思路
2、商户赚钱才是硬道理。、六方会谈找准定位,确立不可替代的商业地位。四、开放心态,开放门户,铲除障碍,打通消费者通道,树立亲和可爱的品牌形象。五、针对目标定位,精准切入,做好品牌推广和创新宣传活动。第五部分项目实施方案一、工作推进计划1.沟通阶段1)与开发商的沟通2)目标消费群调研3)商户调研4)市场定位正式定案5)与业主沟通6)与政府有关部门沟通2.制定招商方案1)商业区划2)制定店铺租金价格表3)制定商户调整方案、租赁协议4)起草经营户管理约定5)设计招商文案6)设计招商宣传文案7)拟定招商实施方案二、宣传推广方案
3、1.招商宣传2•市场宣传1)制定年度宣传活动方案2)财务预算三、成功关键点提示1.沟通难点2.商户调整难点3.主力商户公关方案4.商户进货渠道沟通四、风险预测及对策1・与商户沟通不畅的解决方案2.与业主沟通不畅的协调方案3.招商进展不力的控制预案4.消费者心理认知的修正方案第一部分项目简况“加州步行街”位于某市中心地段,凤城西大街以北,胜利路以东,原本市汽车站所在地,所处位置居冃前本市的商业核心街区,是本市的旧城改造项目。本项目占地面积近60亩,总建筑面积约9.3万平米,其中商业建筑面积约3万平方米,商铺一层层高3
4、.9米,二层层高3.6米,南区中间开设两条平行的步行街,北区汇总成一条直通专业主力店,整条步行街由一个3000平方米的专业主力店和200多个独立店面组成。项目所处位置交通便利、配套齐全,又是本市的商业中心,以加州步行街为商业屮心必将会带动整个本市商业的良性发展,有助于优化城市商圈的产业结构,提升本市的第三产业竞争力。力口州城的商业部分将定位为本市加州步行街,将吸收人型连锁专业主力店,品牌专卖店、知名餐饮、咖啡厅、休闲娱乐业、美食等综合业态,组成中型零售综合体,是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的消费场所。第
5、二部分商业现状加州步行街经过三年的市场验证,历经数次努力,更换了儿次运营商和运营思路,但终因各种原因,都没能挽回它的颓局。现在留下的除了一个商业残局,还有受伤的业主以及运营商的无奈。一、萧条的商业街凛冽的寒风里,一个个关闭的卷帘门,显得加州城更加清冷,频频出现的转让和出租信息,让人看了Z后愈发感叹商业Z残酷,开业吋的短暂繁荣掩不住胎里带来的残疾,寥寥数月便被不买账的消费者摒弃在视线之外。除了沿街的商铺还在苦苦支撑,内街的店铺已显得疲惫不堪,大批的店面侵吞着冷清的寒气,门可罗雀的现实把他们的赚钱梦想打得七零八落。南半
6、区域还有些商家在艰难维持,北部70%的店面都关了门,只有售楼处还在坐等上钩之鱼。运营公司的经理在办公室里焦急地观望深沪行情,ffi部曲线随着K线图的走势变换不停。真不忍心打扰他阴晴不定的心情,便简单地询问了儿个问题草草离开。我想,这样的公司来运营这样的项目,难怪是这个结局。华尔街牛的铜雕依然威武地伫立在加州城外繁华的十字街头。混乱的业态布局步行街分三个大区,沿街铺面、内街南区、内街北区,内街还有凌乱不堪的二层。东边小外街集屮了•儿家小吃店。凤城街和胜利路沿街店铺分布着服装、品牌快餐、眼镜、咖啡、手机等店面,有的店面
7、已几易其主,有的店面已闲置许久。原先15万租金的店面现在4万就租了去,运营公司的管理人员还说发展不错,今年有上升到5万的趋势,听到心里感到心寒。南区内街散布鞋店、男装、女装、美容、饰物、木梳等店面,北部区域除了关门店铺外,有电脑、小餐馆、服装等其他业态店面,这里曾试图操作电子一条街,但最终以失败告终。总休来说,已全无了市场口标,不管什么生意只要给房租就租,已经谈不上市场规划了。三、下降的租金状况一个健康成长的市场,租价基本处于稳定增长态势。一个怀着急功近利、人为炒作的市场,如果炒作不力,租金就会出现这种高位开盘、急
8、剧下降的态势。然后缓慢下降趋于平稳,如果地理位置不具优势就会成为死盘,如果地理位置占据优势,就会遵循市场规律慢慢增长,但这是一个难熬的过程,会让业主深陷进去,长期不能回收投资,如果有岀色的运营公司,有可能缩短这个时间,能将租金增长加速。如果定位精准,炒作成功,能迅速积聚并坚持不懈地拉升人气,有可能不会出现租金下降的可能,但租金也不能过高,高得商家无利可图时,
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