【精品】步行街商业地产项目诊断及对策

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1、加州步行街项目诊断及解决思路2010-12-28目录提示第一部分项目概况第二部分商业现状、萧条的商业街二、混乱的业态布局三、下降的租金状况四、入驻商户观点五、消费者观点六、运营商观点第三部分项目症结综合分析一、短视利益驱使下的商业运作模式，房子卖出去了，谁来对市场负责？二、市场调研不充分，缺乏准确的市场定位，缺乏核心竞争力，无法有效吸引消费群体。三、建筑结构设计理念的错位，致使市场运作先天受限。四、违背商业运营规律，缺乏消费者和商家双重服务核心的经营理念。五、运营团队的无奈，多角关系，管理难以统一。第四部分解决思路

2、商户赚钱才是硬道理。、六方会谈找准定位，确立不可替代的商业地位。四、开放心态，开放门户，铲除障碍，打通消费者通道，树立亲和可爱的品牌形象。五、针对目标定位，精准切入，做好品牌推广和创新宣传活动。第五部分项目实施方案一、工作推进计划1.沟通阶段1）与开发商的沟通2）目标消费群调研3）商户调研4）市场定位正式定案5）与业主沟通6）与政府有关部门沟通2.制定招商方案1）商业区划2）制定店铺租金价格表3）制定商户调整方案、租赁协议4）起草经营户管理约定5）设计招商文案6）设计招商宣传文案7）拟定招商实施方案二、宣传推广方案

3、1.招商宣传2•市场宣传1）制定年度宣传活动方案2）财务预算三、成功关键点提示1.沟通难点2.商户调整难点3.主力商户公关方案4.商户进货渠道沟通四、风险预测及对策1・与商户沟通不畅的解决方案2.与业主沟通不畅的协调方案3.招商进展不力的控制预案4.消费者心理认知的修正方案第一部分项目简况“加州步行街”位于某市中心地段，凤城西大街以北，胜利路以东，原本市汽车站所在地，所处位置居冃前本市的商业核心街区，是本市的旧城改造项目。本项目占地面积近60亩，总建筑面积约9.3万平米，其中商业建筑面积约3万平方米，商铺一层层高3

4、.9米，二层层高3.6米，南区中间开设两条平行的步行街，北区汇总成一条直通专业主力店，整条步行街由一个3000平方米的专业主力店和200多个独立店面组成。项目所处位置交通便利、配套齐全，又是本市的商业中心，以加州步行街为商业屮心必将会带动整个本市商业的良性发展，有助于优化城市商圈的产业结构，提升本市的第三产业竞争力。力口州城的商业部分将定位为本市加州步行街，将吸收人型连锁专业主力店，品牌专卖店、知名餐饮、咖啡厅、休闲娱乐业、美食等综合业态，组成中型零售综合体，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的消费场所。第

5、二部分商业现状加州步行街经过三年的市场验证，历经数次努力，更换了儿次运营商和运营思路，但终因各种原因，都没能挽回它的颓局。现在留下的除了一个商业残局，还有受伤的业主以及运营商的无奈。一、萧条的商业街凛冽的寒风里，一个个关闭的卷帘门，显得加州城更加清冷，频频出现的转让和出租信息，让人看了Z后愈发感叹商业Z残酷，开业吋的短暂繁荣掩不住胎里带来的残疾,寥寥数月便被不买账的消费者摒弃在视线之外。除了沿街的商铺还在苦苦支撑，内街的店铺已显得疲惫不堪，大批的店面侵吞着冷清的寒气，门可罗雀的现实把他们的赚钱梦想打得七零八落。南半

6、区域还有些商家在艰难维持，北部70%的店面都关了门，只有售楼处还在坐等上钩之鱼。运营公司的经理在办公室里焦急地观望深沪行情，ffi部曲线随着K线图的走势变换不停。真不忍心打扰他阴晴不定的心情，便简单地询问了儿个问题草草离开。我想，这样的公司来运营这样的项目，难怪是这个结局。华尔街牛的铜雕依然威武地伫立在加州城外繁华的十字街头。混乱的业态布局步行街分三个大区，沿街铺面、内街南区、内街北区，内街还有凌乱不堪的二层。东边小外街集屮了•儿家小吃店。凤城街和胜利路沿街店铺分布着服装、品牌快餐、眼镜、咖啡、手机等店面，有的店面

7、已几易其主，有的店面已闲置许久。原先15万租金的店面现在4万就租了去，运营公司的管理人员还说发展不错，今年有上升到5万的趋势，听到心里感到心寒。南区内街散布鞋店、男装、女装、美容、饰物、木梳等店面，北部区域除了关门店铺外，有电脑、小餐馆、服装等其他业态店面，这里曾试图操作电子一条街,但最终以失败告终。总休来说，已全无了市场口标，不管什么生意只要给房租就租,已经谈不上市场规划了。三、下降的租金状况一个健康成长的市场，租价基本处于稳定增长态势。一个怀着急功近利、人为炒作的市场，如果炒作不力，租金就会出现这种高位开盘、急

8、剧下降的态势。然后缓慢下降趋于平稳，如果地理位置不具优势就会成为死盘，如果地理位置占据优势，就会遵循市场规律慢慢增长，但这是一个难熬的过程，会让业主深陷进去，长期不能回收投资，如果有岀色的运营公司，有可能缩短这个时间，能将租金增长加速。如果定位精准，炒作成功，能迅速积聚并坚持不懈地拉升人气,有可能不会出现租金下降的可能，但租金也不能过高，高得商家无利可图时，