城中村改造项目定位及物业发展市场调研报告

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1、石家庄新华区北焦村改造项目定位与物业发展建议7/16/20211项目区位与交通条件项目位于新华区腹地，紧临和平路地块位置项目地块位于新华路北部，铁路内侧，东临泰华街，西邻电大街，行政区划属于新华区；经济指标总用地面积约400亩规划限高新华区建筑限高：68米项目地块本体条件和经济指标地块内部，不与外界直接接触，相对静谧临路区，有良好昭示性和进入性，但受噪音、粉尘影响较大泰华街属于规划中的五横六纵中的一纵，商业氛围良好和平路为城市一环，新改造之后通行车辆较多，交通非常便捷，有较强的商贸氛围电大街，城市中的小型街道临铁路，噪音大泰华街要建高架桥建设大街要南延本报讯（记者杨琨实习生杨夜平）昨日，记者从

2、石家庄市第十二届人大常委会第十四次会议上获悉，市人大常委会同意市政府关于石家庄市城市建设投资控股集团有限公司（以下简称“城建集团”）以投资建设与转让收购（BT）方式建设泰华街高架工程、建设大街南延道路工程项目。新华网河北频道(2009-08-21)稿件来源：燕赵晚报石家庄交通规划规划主城区道路依托现状道路，形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路--槐南路等城市东西向主干道；六纵是：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道；三

3、环是指由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。八射指石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。地块南临城市主要交通和平路，地块外围受车行交通影响较大，具有良好昭示性；轮廓规整，规划空间较大；项目目标与约束条件项目以住宅+商业，通过从市场角度对项目住宅及商业进行定位，顺利实现利润最大化；新华区限高，需要考虑商业的最大化，并实现变现；临近北站，带来机会的同时铁路也给居住带来喧嚣；石家庄近期规划商业市场总体较大，投资者可选择较多。项目目标现状与约束条件项目核心问题1.如何平衡住宅与商业的利润的关系，

4、从商业市场内在规律的角度出发，寻求适宜的商业形态，实现项目持续商业价值。2.如何在商业市场供应较大的情况下，确定项目适宜定价，避免市场风险。目标与约束条件项目核心问题城市背景与地产环境地块本体解析城市商圈与发展调研区域商业市场分析项目整体商业规模分析项目发展方向判断项目规划设计建议报告导图项目大环境背景简述第一从全球寒流的金融危机到中国地产数年来罕有的持续低迷，再到不平凡的一年2009年，2010踩着地产持续走高的步伐，前行！10年始，新出台国11条，政策上开始对地产行业进行限制。第二三年大变样政策的启动，一体两翼的发展规划，以及城区改造投资1400亿的持续投入对石家庄城市建设的升级起到非同凡

5、响的作用，同时也看到了实实在在的改变。多个城中村改造未启动成功，受容积率、拆迁等等问题的影响，实际的上市量不大。一、房地产市场运行情况（一）商品房上市量能够满足需求受2008年房地产市场观望气氛的影响，加之未来市场的不确定因素，2009年初，部分开发企业不同程度地放缓了在建楼盘的开发进度，从而使得2009年年初的商品房上市量略显不足，4月份以后，由于政策的影响，开发企业加快了开发速度，整个年度市场上市基本能够满足消费者需求。（二）商品房成交量大幅上扬在国家宏观政策和省、市政府及时出台的多项鼓励购房措施以及住房刚性需求有效释放的共同作用下，我市房地产市场回暖较为明显，尤其是商品住宅成交量大幅上升

6、。二、房地产市场结构情况1、套型结构从2009年1-12月份登记销售商品住房成交单套面积来看，普通商品住宅（即144平方米及以下）的占80.49%，普通商品住宅仍占主流。2、价位结构2009年1-12月商品住房销售均价为3897元/平方米，同比增长2.28％。商品住房大部分集中在单价为3000元/平方米～6000元/平方米之间，交易量占总量的69.2％。3、购买者结构从统计数据分析，我市自住性刚性需求的有效释放是2009年楼市形势回暖的动力。此外，周边郊县及外来人员在我市购房置业的增加也是加速销售形势回暖的动因。在所成交的432.05万平米的商品住房中，普通商品住房销售面积占住宅销售总量的80

7、%以上，这其中自住性购房者占了相当大的比重。从商品住宅购买对象分析，本市居民仍是我市普通住宅的消费主体，本地人员购买商品住宅比例为90.36%，本省以内购买比例为6.24%，本省以外购买比例为3.4%，购买对象仍以本市居民为主。内环板块板块范围——“和平路-体育大街-槐安路-中华大街”概况——是石家庄最为成熟的生活区域,楼盘大部分都是高层,房价水平上是石家庄楼市一个标杆无5000元/平方米以下的住