2010留村城中村改造项目定位报告27p (2)

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1、中国香港舜地企业集团——策划部留村城中村改造项目定位报告地产集团策划部2010年10月29日-26-中国香港舜地企业集团——策划部目录第一部分地块资源分析第一章石家庄城市发展规划第二章地块分析及周边环境第二部分各类型物业竞争与可比项目分析第一章住宅竞争与可比项目分析第二章商业竞争与可比项目分析第三章石家庄综合性楼盘分析第三部分SWOT分析第一节优势（Strength）第二节劣势（Weakness）第三节机会（Opportunity）第四节威胁（Threat）第四部分项目定位第一章公寓定位第二章住宅定位第三章商业定位第四章写字楼定位-26-中

2、国香港舜地企业集团——策划部第一部分地块资源分析第一章石家庄市城市发展规划分析1、新火车站南迁2010年3月14日市规划审批委员会召开第十四次会议。会议原则审议通过了石家庄市交通运输一体化规划、新客站中心广场及地下停车场设计方案、中华北大街道路改造工程、南部工业新区规划等，目标定位是国内一流、国际先进的“TSD”（现代交通枢纽及服务业综合发展区）。并于今年四月中旬正式开始动工，新火车站的建立工期预计2年。依据“客进货出、客货分流、穿城入地”的铁路枢纽改造总体构想，石家庄取消现有火车站，在南二环以北，槐安路以南现状货运编组站位置建设14站台3

3、1股道的石家庄市新火车站。新火车站区域临近南二环、槐安路两个东西方向的大通道，南北方向上交通可以借助胜利大街、红旗大街、中华大街等主干道，交通非常便利。2、对于新火车站地下商业规划新火车站广场地下商业面积5.9万平方米“新客站广场地下空间将提供54个公交车停靠点、850个社会车停车位、320个出租车蓄车位、约1000个非机动车停车位。”东西广场均设置配套服务性质的商业，总商业面积约5.9万平方米。其中东广场商业面积约3.4万平方米，西广场商业面积约2.5万平方米。3、胜利大街交通规划石家庄铁路穿城入地后，胜利大街将向东移建成新的胜利大街，成

4、为城市主干道。二环路以内为城市中央景观大道、主干道，二环路以外为快速路，设计车速60公里/小时。铁路“入地”段两侧将修建各宽25米的城市主干路，中间形成宽约40－80米的贯穿南北向城市中心的带状公园，这个公园长度约5公里。-26-中国香港舜地企业集团——策划部由于石家庄市京广铁路编组站及货运线的外迁，将对京广线上原有铁路专用线及用地进行调整，接轨于南货场的其中一条专用将被拆除。另外需要拆除的5条专用线为：木材场专用线、工务段专用线、东三教仓库专用线、135处专用线和758仓库专用线。4、轻轨建设规划地铁四号线，由大河站开出，东至终点孟家园站

5、。经新石家庄站向南，经由塔谈站向东驶入仓丰路，其站点的规划所带来的较大人流将有力的周边的商业发展，区域内商业与居住物业的升值潜力巨大。第二章地块分析及周边环境1、项目概况本案地处桥东区南二环以南107国道与仓丰路交口（留村旧址），属市政府规划“中国北方药博园”建设范围西部边缘位置。南二环以南，北依仓丰路，东靠胜利南街，用地西部、中部和南部有南北和东西向的规划路，现状村庄中部有一条新建的华原北路，贯穿村庄东西，路面状况良好，规划予以保留。无其他高端生活配套，商业除润德五金国际城外无其它集中商业形式，小面积沿街商铺占多数。本案距离新车站约1.5

6、公里，处于新车站规划商圈辐射范围之内，对该区域的发展来说，建成后的新客站，作为综合交通枢纽，必将带动周边区域的快速发展，同时也会对城市结构，功能布局、交通、城市形象产生较大影响。越来越多的人将意识到城市南部的快速发展和城市向多核心城市结构转移，而本案占据的有利位置，发展综合商业条件优越，发展前景良好。-26-中国香港舜地企业集团——策划部2、地块分析项目占地约500亩，地块方正，四面比较平整，利于规划设计，东临胜利大街，北依仓丰路，项目北侧为塔谈新村，据调查走访，塔谈将规划为32层的超高层住宅，和沿街商铺，南、西两侧均为规划路，其中西侧为华

7、源新村，适合在项目基地高层住宅，如图-26-中国香港舜地企业集团——策划部注：塔谈新村的规划对本案的影响塔谈新村位于本案的南侧，由仓丰路连接本案于塔谈新村，据调查走访，塔谈新村规划为32层超高层住宅，其中有13栋住宅作为为商业住宅，沿南二环一侧作为5层的沿街商业，其中包括回迁居民补偿的30㎡/户的商铺。2、周边配套医疗：平安医院、福康大药房、聂建东西医诊所、养天和大药房教育：市三幼、留村小学、石家庄塔谈学校、中美经贸学校、通达中专、启蒙幼儿园、快乐宝贝屋幼儿园、育才双语幼儿园金融：石家庄汇通农村合作银行、邮政储蓄、农业银行商业：润德国际五金

8、城、双鸽冷鲜食品交易中心-26-中国香港舜地企业集团——策划部配套：大众驾校、中国邮政、塔谈家具城、北国超市新石店、新源超市、明辉超市、惠宾超市、万佳福超市、沿街服饰商铺、饭店、