商业地产案例：北京三里屯SOHO的启示

《商业地产案例：北京三里屯SOHO的启示》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、20-七月-211当今的产品一旦成为大规模、同质化的产品就丧失了高价值，三里屯SOHO可以说是一件具有独特气质的建筑艺术品，它的独特性和艺术性决定了它在市场上的稀缺性，进而保证了它的高价值。——潘石屹三里屯SOHO的启示20-七月-212目录SOHO中国的定位项目简介销售情况三里屯SOHO的启示SOHO的战略与战术小析20-七月-213三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的

2、小河将5个购物中心串连起来，功能丰富，46万平米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，在这种得天独厚的环境中三里屯SOHO将成为北京最聚人气的户外步行商业街区和休闲广场。项目简介开盘时间2008年7月开间面积215-330平销售均价4.9万/平米装修状况毛坯管理公司港铁物业层高3.5管理费商业：30元/米；写字楼：16元/平楼层28占地面积5.12万平米建筑面积46.57万20-七月-214项目简介燕莎商圈第一使馆区第二使馆区CBD商务中心区第三使馆区三里屯SOHO20-七月-21520-七月-216销售情况三里

3、屯SOHO于7月12日获得预售许可证，总批准预售面积为414689.87平方米、地上地下部分共3159套。销售额逾50亿元，成交均价达4.9万元/平米。商业管理费30元/平米，写字楼管理费16元/平米。用　　途已签约套数已签约面积(M2)成交均价(￥/M2)商业用房37760414.1757975办公用房11031941.8835883公寓335858.339669注：截止到7月22日20-七月-217商业：500元/平/月公寓：100元/平/月太古盈科商业：450元/平/月公寓：160元/平/月写字楼：200/

4、平/月周边项目租金三里屯酒吧街租金：416元/平/月20-七月-218租金比较产品类型区域项目租金（元/平/月）商业太古北区650太古南区479王府井685东方新天地1370公寓三里屯附近100写字楼2007年上半年2008年上半年全市平均183205CBD215230金融街195215中关村151164东二环180208如果按8%的市场投资回报率来计算，三里屯SOHO的商业、写字楼和公寓的平均租金应该是：430元/平/月、255元/平/月和283元/平/月。与上表对比，目前可能只有商业可能达标，但是太古的招商比

5、例只有30%，可能会出现“有价无市”的状态；写字楼和公寓则更可能是亏本。对于善于计算的投资客，小潘是如何做到的？20-七月-219三里屯SOHO的启示世道如此不好，还有项目能卖得这么好？客户是谁？他们为什么要买？如何去销售？如何去挖掘他们？20-七月-2110SOHO为何要做商业？引用潘石屹自己的话（《我用一生去寻找》）：1、作为商人，最本质的就是这个社会上缺什么，我们就做什么。所以大公司面前要有一个灯塔，这个灯塔就是：市场需求。2、这几年我们公司的业绩很好，最重要的原因来自于几年前我们的一个决策。过去十几年，开

6、发商的注意力和资金全都集中在住宅上，但是开发商业地产的连5%都不到，这里面有个巨大的供应缺口。于是公司在方向进行了调整，瞄准了即将出现的商业地产需求。我们调整后，就出现了“90平米/70%”的限制，今年政府出让的地块有超过80%的地是廉租房、经济适用房，同样地段的商品房不可能和低成本的经济适用房竞争。市场中表现出来的需求就人们在生活中的需求。20-七月-2111商业综合体项目商业地产可规避政策和市场风险。商业地产最看重：地段，地段，地段。——李嘉诚选择特大型城市的最繁华地段开发商业地产。目前的市场下，客户关注的是

7、长期收益。SOHO商业地产的发展战略：选择特大型城市的最繁华地段开发商业地产，具体就是北京。关注上海，但不做大量土地储备。世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%；而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公司的稳定需

8、求将租金推动上涨7%。20-七月-2112客户是谁？买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。主力为能源资金，自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能源企业主的将