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时间:2019-05-15
《北京朝阳三里屯SOHO商业案例》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、北京三里屯SOHO一、区位及周边情况2007年,太古联合摩根士丹利46.9亿元整购新三里屯12万平米的集中商业;2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区;2008年6月,北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业,正式启动了三里屯国际化商业模式;然后,信奉“地段,地段,还是地段”的老潘,启动了三里屯SOHO。二、基础数据基本经济技术指标:占地面积:5.1万平方米建筑面积:46.6万平方米,其中地上约31.6万平方米,地下约15万平方米;容积率:6.2各业态面积:商业约12.8万平米(B1-4层,局部5层)
2、办公10.2万平米(共5栋,5-24层)公寓12.0万平米(共4栋,5-28层)建筑高度:97米建筑层数:地上:地上(最高)28层;地下:4层装修:公寓及写字楼均为精装修车位:地下二、三、四层,地面55辆,地下停2362辆,共计2417辆三、总体规划和设计1、各种功能规模:商业约12.8万平米,占37%办公10.2万平米,占29%公寓12.0万平米,占34%2、内部交通体系:开放式设计,整个项目没有任何围墙,目的是和城市融合;开辟众多街道,让人自由游逛,为整个社区注入活力。3、内部空间布局:4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧,这里的日照条件非
3、常理想,安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的北侧,这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境,与此同时,又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层,使商业活动和工作环境融合在一起,产生互补、增效的作用。4、整体景观环境:九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起,形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中,本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷,突然间变成了阴柔的女性,这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。五、各种物业功能定位及运作思路商业:定位:北京高人气
4、聚集地开发模式:统一开发,分割发售经营模式:由于产权出售,无法直接控制业态和商家,soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等,在前期解决;软件在招租阶段解决,通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外,soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。业态组合:大型商场、临街商铺、地下步行街(100—600㎡)运作关键:前期的规划和建筑设计上保证灵活性(即铺位面积、位置等对业态的适应性强)、均好性(无商业死角)。早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出
5、租以聚拢人气,之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性,对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。六、各业态盈利模式商业:高价值销售获利,面积100—600㎡不等,散售。写字楼:高价值销售获利,带精装修,除定制单位外散售。公寓:直接销售获利。项目启示及借鉴1、对产品的准确定位与精致打造根据三里屯消费特色,打造零售型商业;依托项目商业价值,结合目标客户(山西、内蒙等地老板、娱乐业明星、各国使馆工作人员等)打造120——300平米居住型、舒适型精装公寓及
6、写字楼。2、对客户的深入研究与准确锁定第一类:能源型客群,占总成交的60%:煤矿主:他们习惯于比较外露和直接的展现财富,主要集中在陕西、山西、内蒙古等。据此次了解销售现场有一个陕西的煤矿主签下了一笔2.5亿的合同,他买下的是三里屯SOHO最好的一层写字楼。铁矿主:他们主要集中在河北,迄今为止三里屯SOHO最大一笔交易的买主就是河北一位铁矿主,他买下了两层总共四五十个单元的商铺。第二类客群:北京地区专业投资客群占总成交的30%由近几年房地产价格增值中分得大量收益的客群,有实力,具有前瞻性。第三类客群:其他占总成交的10%例如:以周迅、陈坤、刘若
7、英、唐国强为代表的演艺明星,他们主要购买三里屯SOHO的公寓产品。ThankyouforevaluatingWondersharePDFPasswordRemover.Youcanonlyconvert5pageswiththetrialversion.Togetallthepagesconverted,youneedtopurchasethesoftwarefrom:http://cbs.wondershare.com/go.php?pid=526&m=db
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