浅析中国高房价的原因及危害

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浅析中国高房价的原因及危害摘要：近年来，屮国的房地产行业发展速度迅猛，但在发展的同时也带来了很多问题，目前的高房价让国内大多数人望洋兴叹，于是高房价问题成为了群众关心的焦点，在国家政策的“组合拳”下，2010年的房价并没有出现拐点，反而出现了量、价攀升的现象，本文主要针对高房价的原因、危害和解决思路，发表本人的一点微薄之见。关键词：供求关系，心理偏好，货币市场，投资渠道BriefAnalysisofreasonsofChineseHighRealEstatepriceandItsHazardsAbstract:Chineserealestateindustryhasdevelopedsharplyresentyear,however,ittakesalotofquestionsinthedevelopingcourse.Nowadays,highrealestatepricemakesmostofcivilresidentscan'taffordhouses.Sohighrealestatepriceproblembecomesfocuspoint.Thoughtherehasnewnationpolicy,the2010housingpricedoesn〃tdrop,however,itappearsanphenomenonthatthepriceandvolumebothrise.Thisarticlemainlyaddressespersonalsuggestionsabouthighrealestateprice,hazardsandsolutions.Keywords:Supplyanddemand,psychologicalpreferences,currencymarket,investmentchannels房地产行业是屮国的支柱产业，在屮国的城市化过程中，房地产行业发挥着重大的作用，但是近年来房价涨幅过快，己经引起了人民的普遍重视，过高的房价让很多工薪阶级望洋兴叹，同样会给社会和国家带来危害。1.高房价的原因。1.1供求因素。酋方经济学一直把“看不见的手”视为市场配置和价格形成的最重要的方式，无论从投机还是从客观规律来看一种商品的价格，都是有供求决定的，投机无非是通过人为改变供给或者需求，以控制价格。从供给方而分析，根据国家统计局的数据显示，2009年全国商品房销售面积为9.5亿平方米，08年5.4亿，07年6.4亿，2010年1J0月房屋销售面积同比增长9.1%,按照这个增长率2010年的房屋销售而积为10.3亿，假设2005年和2006年的房地产销售面积增长率为10%,则相应销售而积分别为5.8亿和5.2亿，1990年到2000年假设为2000年的开发水平,年均销售而积为1.7亿，2001年到2005年假设为3.5亿（2000年和2006年的平均值），按照这个计算出来的销售而积为73.6亿平方米，根据腾讯财经网的估算，2010年全国房屋存货达11.78万亿元，按照全国的平均房价为4600元/平方米，则存货量达25.6亿平方米，相加得全国商品房总供给而积为99.2亿平方米。福利分房的面积和经济适用房的面积没有现成的数据，经济适用房在2000年Z前占全年新竣工面积的10%-20%Z间，2000Z后在3%左右，这里我忽略经济适用房提供的供给。2008年全国城镇人均居住面积为25.6平方米，假设2010年这个数字为人均26平方米，截至2010年屮国的城市化率为45.68%,按照屮国 13亿人口计算，有5.94亿城镇人口，则5.94亿城镇人口的总供给量为154.44亿平方米，说明福利分房而积占房屋总供给而积的55%O从需求方面分析，有5.94亿城镇人口能够形成对商品房的有效需求（农村人口已自有住房为主，他们基本不对商品房形成需求，并且开发商99%以上都是在城市开发商品房，所以这里基本忽略农村对商品房供需的影响）。美国的人均住房面积为970平方英尺，换算后为人均90平方米，美国人均收入是中国的12倍，人口是中国的1A即总需求是中国的坯,即按照美国人在这个阶段的消费标准的话，无非是人均90*4/12=30平方米，而美国人素以浪费著名，在欧洲发达国家，人均住房面积也就在35-45之间。中国人素有节俭勤劳的美德,所以从需求上来说，IT前的房屋供给己经足以满足中国居民的消费需求，那么现在已经拿地的开发商，未来2-3内可以形成每年10亿平方米的房屋供给，去卖给谁？而屮国目前的众多刚性需求说明了一点，有大量的投机性需求替代了刚性需求，如果房价在合理区域或者价格略高，是不会在全国范I韦I内掀起这么大的波澜的。（详见附图1）1.2心里偏好屮国人有自己的传统，很多东西是从深远的历史文化中传承过来的。首先，在中国，无论是城市还是农村，结婚时基本上都会要求有“新房”，这种悄况与国外是不同的，所以这样的文化导致了结婚自住式购房成为了一种刚性需求，而且年轻人的住房消费往往受到家长的资金支持，使得本来不具备消费能力的人参与了消费，助长了供给曲线向上移动，使得需求量和价格同比攀升，而有限的生产能力限制了住房的供给，于是进一步提升了住房价格。其次，中国人素有买涨杀跌的心理，于是在泡沫形成的时候，不是理性的进行分析，而是一路高歌，助长泡沫的扩大化，2007年的股票市场就是一个典型的例子，当股票价格已经超过实际价值3、4倍的时候，股民确认为还会涨，而是继续买进，由此才给了热钱成功出手的机会。而如今，房地产市场再次成为人们追捧的对象，绝大多数人认为房价贵，却坚信房价还可以继续攀升，于是买房的步伐依旧前进着。我所了解的个人投机者，他们手里有6套左右的房子，限于缺少资金，否则是绝不会停下买房的步伐，因为房价一直在涨，没跌过，屮国人太需要经历一次真正的危机了，只有这样，才能教会人们对风险的认识而避免盲目。最后，是中国人缺少投资渠道，高额储蓄存款就是最大的证明。近年来，随着国内的通货膨胀压力，人们意识到把钱放在银行里，只会贬值。中国的金融市场很不发达，中国的股票市场投机性太强，不具备美国和欧洲拥有稳定回报的特点；国内的债券业同样不发达，除了政府，几乎没有企业可以向公众发行债券。在国外，股票会带来10%的年均收益，债券会带来7%的年均收益。稀缺的投资渠道和贫瘠的投资知识让房产成为中国人投资的重要选择。（详见附图2）1.3货币市场 近年来，国内一直处于通货膨胀中，货币一直处于供大于求的状况，一方面是4万亿的经济刺激计划导致了大量货币流入市场，另一方面是人民币升值的预期,大量热钱流入中国,10月份流入大陆的热钱达5000亿人民币，而且有大量的热钱已经囤积香港，等待流入大陆市场。这么多的货币多少流入了房地产市场，现在没有具体的信息，不过，热钱流入的最常规手段是股票市场和房地产市场，目前国家的房地产政策从紧，会限制一部分资金流入房地产，不过，热钱流入是造成高房价不可忽略的因素。2高房价的危害房地产市场的发展会拉动GDP的增长，这是一个不争的事实，但是在存在着泡沫的高房价却给中国带来了巨大的威胁。从公众层面分析：房价的过高使中产阶级背负着巨大的债务压力，严重的制约了他们的消费能力，幸福感下降，心理压力增加，力求更加稳定的收入已减少还贷压力从而抑制了他们的创业需求。从社会层面分析：高房价是在走恶性循环的发展道路，影响中国的经济转型，继续着投资拉动经济增长的老路，存在产能过剩的威胁；当处于经济周期的衰退期时，房价下跌，收入下降，会存在大量的次级债，可能发生由经济衰退恶化为经济危机；高房价刺激房地产企业迅速成长，从而产生了巨大的风险，从以下几家上市公司的财务报表中，可以看出，近儿年房地产企业的资产负债率直线上升，目前大多达到了72%的历史高位，中国的房地产企业融资方式单一，以银行贷款为主，在如此高的资产负债率下，一旦出现风险，将是一个行业的坍塌，这会阻碍中国的城市化进程；高房价使开发商的存货周转率大幅下降，从上市企业的财务报表中可以发现，很多公司2010年9月末的存货周转率是2009年的1半甚至更低，导致这种现象有2种原因，一是开发商的惜售，一是有价无市的尴尬，但在这种博弈斗争下，无论是开发商还是消费者获得胜利，对于全局的发展都是不利的。3.如何解决高房价问题而对高房价，我们可以清楚的看到国家的态度和决心，我个人觉得，可以从几下几方面考虑：3.1我们需要定义房地产的性质是投资性商品还是保障性商品。如果定义为投资性商品,放开土地的供给瓶颈才是关键，责令已经拿地的开发商保证开发建设，做到有效监督，增加房屋供给，使人人有其屋，才是问题的关键；如果定义为保障性商品，则必须建立房屋的户籍制度，让多套房屋所有者不能亨受房屋增值带来的收益，杜绝投机炒作之风。3.2拓宽投资渠道和融资方式。在通货膨胀和人民币升值的预期下，必须创新金融领域,利用好金融衍生品，让居民更有效的投资，让投资更加稳健、安全。同时，改变IT前房地产企业的融资方式，建立健全风险机制和安全评价，让房地产企业发展得更加健康，做强继而做大。3.3控制好货币市场。对热钱进行有效的监督、控制，做好热钱流量和时间的预测和报道，对热钱流入的行业做好定性分析和定暈分析，从货币政策上控制好市场货币的规模，不给外币洗劫国民财富的机会。 参看文献：[1]国家统计局数据库[DB]. [1]CFAINSTITUTE.ECONOMICS[M].[S.I.][2]上市公司年报.附图1：市场均衡条件下，形成均衡价格P1,均衡数量Q1,Q1-Q2为投机性需求，代替了刚性需求，使得价格沿着需求曲线向左移动，产生新均衡价格P2.附图2：市场均衡条件下，形成均衡价格P1,均衡数量Ql,rh于屮国人的心里偏好和传统意识，父母的资助使得原本没能力买房的年轻人有了能力，使得需求曲线向右移动，产生新需求许仙D2,于是量价齐升，形成新均衡点Q2,P2;同时存在的投机性需求进一步提升价格，形成均衡价格P3.