房地产泡沫分析

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1、摘要：伴随着人类生活水平的提高，人们对以住宅为主的房地产业高速增长不断加剧了房地产泡沫的形成，它的产丰乂加剧了房地产经济的波动，随着市场经济的发展，出现了越来越多的房地产泡沫现象，对经济的发展构成了极大的威胁。那么，房地产泡沫的生成机理是什么？现如今人们又会如何应对房地产泡沫对房地产业带来的众多危机？各国政府又会采取何种治理方法？关键词：房地产泡沫;房地产泡沫半成机理;房地产泡沫的调控措施一、房地产泡沫的生成机理（一）房地产泡沫的产生原因房地产泡沫是指房地产在一个连续的交易过程中陡然的涨价，价格上升会使人们产生还要涨价的

2、预期，只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。在这时,房地产投机引起的房地产价格与使用价值产生严重的背离，经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。当资产价格上涨到其自身难以承载的程度时，必然的会发生暴跌，就如同我们儿时吹出的气泡一样突然的破裂，紧接着就是价格的急剧下跌，从而致使经济开始由繁荣逆转为衰退，最后以金融危机的形势告一段落。关于房地产泡沫的产生原因，直到现在都有很多人认为是由于过度的投机的房地产业中的虚拟经济和实物宏观经济之间关系的较为严重的错位所造成的。当然也有部分学者认为

3、是由于银行信贷的非理性扩张、土地的稀缺性、结构性矛盾等因素导致的房地产泡沫的产生及进一步的恶化，对我来说我还是比较赞同后者的观点，当然也不是完全否定前者，毕竟经济要发展必须要投机，我感觉这两者是相辅相成的，当然其中过度投机是房地产泡沫形成的最主要原因。（二）房产泡沫的特征房地产泡沫作为房地产经济波动的一种特殊形式，也有其独特的特征，当然我们都知道经济波动有长期趋势、周期波动、季节性波动以及随机波动，当然也包括泡沫式的波动。然而，房地产泡沫仅仅是指房地产价格的剧烈波动。我们常常会认为房地产泡沫的特征就是其所伴随的投资量、成

4、交量波动，其实这都不是其本质的特征。其实房地产泡沫在形态上常表现为房地产价格的人起人落，不具有连续的特征，不具有在一定时间内反复出现的必然性。房地产泡沫，是市场投机行为过盛的结果，不是经济发展中所必须要岀现的产物，而是可以消除、防范和控制的。房地产泡沫产生加剧了房地产周期的波动幅度，改变了周期波动的形态。与其他的通货膨胀相比，房地产泡沫，或者说是所有的泡沫，都是通过某…种资产的价格持续性的上涨來表现的，并非“一般物价水平”“普遍性”的持续上涨。也正是因为这种房地产泡沫和通货膨胀的显著区别和其之间的紧密联系，可以用地价指数

5、与物价指数的比值來衡量泡沫的严重程度。通货膨胀是由于货币量增长的速度超过了生产的增长速度，及流通中货币供应量超过实际需求量时就发生了通货膨胀。在房地产泡沫产纶的过程中，货币供应量不断增加，各种各样的资金包括私人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。较为具体地说，房地产泡沫的本质性的特点就是：房地产泡沫是房产价格波动的一种形态；房地产泡沫具有陡升陡降的显著特点;房地产泡沫的振幅相对较大；房地产泡沫不具有连续性；也没有稳定的周期和频率；房地产泡沫主要是由于过度投机行为缩引发的货币供应量在房

6、地产经济系统中短期内急剧增加所造成的房地产经济波动的一种特殊的波动形式。二、房地产泡沫的案例分析(-)中国房地产泡沫分析伴随着中国房地产行业起步较国外发达国家晚，发展不够完善,屮国房地产泡沫不会来的那么快的舆论，屮国房地产泡沫在国际金融危机爆发的近二十年来，从2003年算起已经持续了将近十年之久。而中国的这个“早产”的泡沫可以从以下几个方面来看。第一：十年来个大屮城市房价涨幅基本上在5倍以上，而北京这样的一线城市更在8倍以上。第二：由于房价上涨，购买住房就能赚钱成为了:真理：，成为了人人皆知的赚钱工具。遂引发了全民投机炒

7、房。当然，近十年来的国内房价的疯狂飙升，中国房地产泡沫这个“早产儿”越吹越大，一度达到频临破裂的形式，其中银行信贷以及优惠税收政策是起很大作用的。直到2011年6月末，全国主要的金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额就达6.26万亿元。这两个指标都比2008年底吋增长了将近一倍之多。据业内人士透露，在当前55万亿左右的银行信贷屮，60%至70%都是与房地产相关的。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业以及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然隐藏起来，但是如果房价下跌，其

8、风险究竟会有多高是十分难以预测的。而且如果某个资金链环节断裂的话，很有可能引发金融市场系统性风险，其金融风险不仅会全部爆发出来，而且也很容易迅速放大与蔓延届时，中国房地产泡沫将会由处于破灭状态转变为破灭状态。而随着中国房地产泡沫的越发明显，国内相关人士又再次提出中国房地产泡沫不会破裂，是可以控制的。《第一财经》频道上