房地产泡沫的成因分析

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1、目　录1房地产泡沫之国际比较11.1美国之房地产泡沫11.2日本之房地产泡沫11.3东南亚之房地产泡沫22国际房地产泡沫形成之共同原因22.1政府宏观调控失误22.2银行贷款之过度支持32.3宽松之金融环境32.4过剩之国际资本流动33中国房地产泡沫判断及实证分析33.1可支配收入33.2房价收入比43.3销售增长率43.4房地产贷款增长率与贷款总额增长率之比44房地产泡沫经济博弈54.1居民收入水平过低导致房价收入比过高54.2房价虚涨泡沫导致的供给与需求的断层54.3房地产贷款基数较小淡化了“房地产贷款增长率／贷款总额增长率”指标65房地产泡沫之防治65.1加强宏观经济调控，防止政

2、府调控失误65.2加强对银行之监督管理，防止银行贷款之过度支持65.2.1严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策65.2.2加强金融监管75.2.3加强房地产信贷管理75.2.4拓宽房地产融资渠道75.3强化土地资源管理75.4规范房地产融资行为，防止低利率形成之宽松金融环境85.5警惕过剩之国际资本流动8参考文献9致　　谢10I摘要房地产因与人们的日常生活汲汲相关，尤其是近几年来，房地产产业的发展，使其成为人们日常生活最为关注的问题之一。在我国理论研究的角度集中在对房地产景气波动的研究、确立，评价整个房地产市场发展的状况，就是利用房地产市场波峰和波谷的历史记录，来预测市场发展的方向，其主要目

3、的是为减少市场的过热波动提供依据。不置可否，过热波动与泡沫有关，但是，过热绝不等于泡沫，它们的本质不同，对过热波动的判断标准根本不能用来判断泡沫。目前的许多争论用这些景气指标系统的综合指数，甚至只是利用这些指标系统中的几个指标，来分析当前房地产市场，做出目前中国出现了房地产泡沫或没有出现房地产泡沫的结论，都缺乏充分的理论依据。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。　　关键词:房地产泡沫；国际比较；防治措施IIIII武汉生物工程学院论文前　言对于泡沫一词，根据前美国经济学会会长金

4、德尔伯格之定义，它是指一种或几种资产价格在一段时期内连续地陡然地上升，引发投资者产生在未来获得收益之预期，从而投入大量投机资本，最终使价格飚升脱离其价值而形成之一种经济状态。　房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。它是指房地产价格中背离其实际价格的部分。房地产泡沫的存在可能导致资源配置的失调。由于资本的趋利性，过量的资本将涌向房地产市场。资源的错误配置及其对经济的打击以及随后必须进行的长期经济结构调整，对国民经济

5、的影响是非常大的。对发展中国家，它将是严重阻碍经济的发展。对发达国家而言，它则可能导致国民经济的崩溃或新一轮的经济萧条。文章从房地产泡沫产生之原因入手，对美国、日本和东南亚房地产泡沫进行了国际比较，以及对国内房地产经纪市场进行了适当的分析并提出了房地产泡沫之防治措施。1房地产泡沫之国际比较1.1美国之房地产泡沫　　20世纪80年代末90年代初，美国曾发生过由于房地产泡沫而引发之危机。最初发生问题之金融机构集中在主营房地产存贷款业务之储贷会，其后波及到商业银行。储贷会在美国有相当数量之资产额。曾在20世纪80年代初期一度逼近商业银行之40%，住宅抵押贷款市场份额达到商业银行两倍之多，是美

6、国金融市场之重要力量。从20世纪50年代到70年代之战后繁荣时期中，在国家优惠政策推动下，储贷会一度发展极为迅速。但是自20世纪80年代初起，随着金融自由化逐步推进，其他金融机构加入竞争行列，各种条例之取消也使储贷会丧失利率优势，支付能力不断下降。20世纪80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产客户违约率从1988年2.25%猛增到1990年6.54%，因而形成大量银行不良资产，专门从事房地产之储贷会则普遍陷入严重困境之中。到80年代中期，商业资产供给超过了需求，在德克萨斯州城市里空房率达20%甚至30%，导致房地产价格急剧下跌，其中以西南部各州为甚，致使从事房地产抵押贷

7、款业务之储贷机构贷款损失惨重。　　从2000年开始，股市“泡沫”破裂和经济衰退导致近40年来最低之利率和低收入增长率，美国房地产价格增长率出现了与房主收入增长率相反之趋势，房地产“泡沫”有所上升。美联储主席格林斯潘在2002年曾否认房地产“泡沫”之存在，但许多经济学家则认为美国房地产“泡沫”其实很大。目前正在袭击世界经济之美国次级房贷危机充分应证了当初一些经济学家之正确判断。1.2日本之房地产泡沫8武汉生物工程学院论文　　日本地价偏高之问题一直