房地产风险泡沫成因分析.doc

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1、房地产风险泡沫成因分析一、房地产经济风险泡沫界定何为房地产泡沫，学界并没有一个统一的界定标准，虽然我国房地产经济存在泡沫这一点无论是学者也好，还是政府官员都有一致的认识，但是在泡沫风险的大小方面却没有统一认识，不同的学者、官员各持己见。根据国际上通用衡量房地产泡沫大小的标准房价收入比来衡量我国的房价，目前我国100个大中城市的平均房价收入比在15，即一个家庭15年的收入才能够买一套房子。当然像北、上、广、深等一线城市，房价收入比要远远超过这一数据，从这一指标来看，我国房地产经纪的泡沫非常严重。考虑到目前我国房地产每

2、年的投资额度高达7万亿人民币，加上与房地产经济密切相关的上下游行业，房地产以及相关产业的产值至少要占到我国GDP的20%以上，将房地产形容为“支柱产业”一点都不为过，但是因为房地产存在的巨大经济泡沫，意味着房地产经纪泡沫破裂所带来的经济风险将是巨大的，会危害到整个国家的经济健康运转。二、房地产经济泡沫风险的成因目前我国房地产经济已经绑架了整个经济发展，打压房地产会损害到经济的发展，而坐视房地产经济泡沫的不断放大又会给经济的发展埋下巨大的隐患。房地产经济泡沫风险的成因很多，最主要的原因有以下几个方面：（一）土地财政作

3、祟4分税制改革以后，我国重新明确了中央政府以及地方政府的事权以及财权，这种做法虽然一定程度上调动了地方政府理财的积极性，但是因为事权以及财权之间的不匹配，导致了地方政府财政收入有限，远远无法满足各个城市跨越式发展的需要。在这种背景下，土地收入不断增加开始成为地方政府财政的一个主要来源，为了弥补城市建设面临的巨大资金缺口，政府不断地推高地价，土地财政成为了很多政府的主要收入来源，一些城市卖地收入要占到其财政收入的60%以上。在我国土地市场由政府垄断，政府将土地征收，通过招拍挂来收割绝大部分的土地增值收益，这种土地垄断

4、的体制使得地价节节攀升。统计资料显示，2012年我国土体收入接近3万亿人民币，地价以及各种税费收入至少占到房价的2/3以上，正是土地收入对于地方政府的重要性，使得政府部门通过控制供地、抬升底价将房地产经济泡沫进一步放大。（二）实体经济不景气房地产经济泡沫风险的不断放大与我国实体经济的不景气也有很大的关系，在固定资产投资长期维持在高位的情况下，我国诸多产业都呈现出来了严重的产能过剩问题，大多数行业企业都竞争激烈，这导致制造业整体利润非常有限，大多数的实体企业都处于一个微利或者无利的经营状态，制造业的艰难经营使得资本不

5、断地从实体经济流向房地产行业。社会资本投资渠道狭窄的背景下，房地产经济的高利润率成为社会资本最青睐的投资领域，各路资本不断地融入房地产行业进行投资或者投机，希望能够获得更高的回报，而资本的流入又进一步地推升了房地产经济的繁荣昌盛，超高的利润率使得社会资本趋之若鹜，不断地放大房地产经济的泡沫风险。（三）房地产调控不力自从2003年国家出台放、房地产调控政策以来，正式标志着我国房地产经济进入了调控年代，然而调控效果却非常不理想，统计数据显示，调控十几年，我国房价与本世纪初相比已经上升了至少十倍，很多学者认为我国房价的越

6、调越高很大程度上就是调控所导致的直接后果。我国房地产经济体调控没有涉及到房价持续上涨的基础，调控的手段主要集中在抑制居民的需求层面，少有措施刺激增加房地产的供给，这种做法使得房地产陷入到了一种人为恐慌当中，误判房地产的供求形势，认为房地产的供给始终短缺，并给了社会一种房价只会不断上涨的错误观念。在买涨不买跌心理因素的影响下，很多居民都开始提前给孩子购买房子，在透支了房地产经纪发展潜力的同时，也推动了房地产经济泡沫的滋生。三、化解房地产经济泡沫风险的具体策略房地产经济泡沫风险如同一把“达摩克斯之剑”悬在我国经济发展的

7、上空，成为了阻碍我国经济社会持续健康发展的一颗“定时炸弹”，考虑到房地产经济泡沫风险的巨大危害性，在借鉴一些国家房地产经济调控经验基础之上，结合我国的实际情况，本文提出以下几个方面的解决策略。（一）破解土地财政模式4土地财政模式是当前我国房地产经济泡沫的主要原因之一，鉴于目前土地财政的种种弊端，必须要尽快采取切实有效的措施来破解土地财政模式。具体要从以下及两个方面着手，一方面是对目前的分税制进行调整，授予地方政府更多的财权，中央政府分担更多的事权，这样可以减少地方政府的支出，缓解地方政府的财政压力。另外一方面就是破

8、除政府垄断土地供应的模式，允许集体土地以及农用地在符合条件规定的条件下，上市自由流通，这样就可以改变政府单一供地的主体地位，有助于降低地价，实在体系建立之初就选择一套完整的科学的体系，重视多项指标的综合性评价。其次，坚持实用原则。一套质量评估体系只有对生产实践有积极的指导价值才能真正对煤炭生产质量水平的提高产生影响，也是质量评估体系存在的价值所在。最后，坚持