房地產投資風險分析

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1、房地產投資風險分析提要隨著國民經濟的快速增長，我國房地産業也呈現出良好的發展態勢。但是，在房地產業高速發展的背後，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產投資風險，必須對房地產投資過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地産投資中常采用的分析方法，並按照房地産周期進行風險因素的識別關鍵詞：房地産投資；分析方法；風險識別分類號：F83文獻標識碼：A房地產投資風險，是指由於各種難以預測的因素的影響，使得房地產投資行為主體的期望目標與實際狀況之間發生差異，給投資者帶來經濟損失的可能性一、房地産投資風險主要分析方法目前，常用的風險分析方法主要有專傢調查法、故障樹分析法

2、（FTA法）、幕景分析法、篩選監測診斷法、影響分析法等（一）專傢調查法。專傢調查法主要包括專傢個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10餘種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種1、頭腦風暴法。頭腦風暴法是以一個5〜10人的專傢小組以會議的方式進行，參加會議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發表不同意見。通過專傢之間的信息交流和相互啟發，從而誘發專傢們產生“思維共振”，以達到互相補充並産生“組合效應”,獲取更多的未來信息，使預測和識別的結果更準確頭腦風暴法可以在很短的時間內得出風險管理需要的結論,在項目管理實施的過程中，也可以經常采用這種方法，對以後實施階段可能出現的

3、風險進行預見性的分析。該方法是建築企業進行工程項目風險管理最直接最有效的方法之一。但它適用於探討的問題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問題牽涉面太廣，包含因素過多，就要先進行分解，然後再分步進行討論2、德爾菲法。德爾菲法是由美國著名咨詢機構蘭德公司於五十年代初發明，經過多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點表現在：能夠讓專傢自由地發表個人觀點，能夠使分析人員與專傢意見相互反饋。在進行專傢調查過程中，可以采用數理統計的方法對專傢的意見進行處理，使定性分析與定量分析有機地結合起來。一般經過兩至三輪問卷調查，即可使專傢的意見逐步取得一致，從而得到比較符合實際的結論判斷

4、該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優點是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以進行定量的估計，缺點主要是表現在易受心理因素的影響，主觀性強（二）故障樹分析法。故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業真正產生影響的風險因子該方法經常用於技術性強、較為復雜、直接經驗較少項目的風險識別，其優點

5、是比較全面地分析瞭所有故障原因，包羅瞭系統內外所有失效機理，比較形象化，直觀性較強。不足之處是適用於大系統時，容易產生遺漏和錯誤（三）幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態的描述，它采用表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發生某種變化時，整個項目情況的變化及其後果。其描述方法可分為兩類：一類是某種狀態的描述，一類是發展過程的描述，即未來若幹年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，並且詳細描繪出不同情況下可能發生的時間和風險。當各種目標相互沖突排斥時，幕景分析就顯得特別有用（四）篩選-監測-診

6、斷技術。近年來，國內外學術界都較重視“災變”新理論，高德曼提出的“篩選-監測-診斷技術”是比較實用的。篩選是依據某種程序將潛在危險的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程；監測是對某種險情及其後果進行監測、記錄和分析顯示過程；而診斷則是根據癥狀或其後果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。篩選、監測和診斷是緊密相連的，由於客觀事物的復雜性和可變性，往往一次“篩選-監測-診斷”過程不能徹底解決問題，在診斷之後還有可能產生新的風險因素，因此需要重新進行這一過程。篩選一監測一診斷技術應用中，花費的時間和精力非常多，由於過程很復雜，所以技術應用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷

7、的可能勝總之，對於不同的風險識別方法，使用時應針對實際問題的不同特點結合不同風險識別方法的優缺點而進行選擇，這些風險識別方法實際上是有關知識、推斷和搜索理論應用於風險因素的分析研究二、房地産投資主要風險因素房地產投資的風險因素有多種分類方法，按風險的性質可分為：系統風險（市場體制性風險）和非系統分析（項目差異性風險）；按投資周期可分為：投資決策階段風險、土地獲取階段風險、項目建設階段風險和經營管理階段風；按風險的來源可分為:社會風險、經濟風險、技術風險、自