房产下行现状分析

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1、去年底以來,中国房地产市场风声鹤唳。先是销量断崖式下滑，然后是量价齐跌，最初是二三线城市出现降价，如今一线城市房价也摇摇欲坠。在传统的五一旺季，就连北京都出现了降价150万仍无人问津的新闻，而近来疯传的万科毛大庆讲话更是让唱空声音空前升温。中国房地产市场未來去向何方？我们认为，如果把90年代末（房改）比作中国房地产市场开始萌芽的春天，过去10年比作野蛮生长的夏天，那么现在我们可能正处于夏秋交替的时刻。换句话说，最阳光明媚的时期已经过去，我们已不能再箸望像春夏般的温暖，但谈论寒冬似乎也为时尚早。未來10年甚至20年，屮国房地产可能进入逐步降温、但算不上寒冷的秋

2、天。一、房地产盛夏已经结束：短期下行压力不减，中长期上行动力不足不论从短期还是长期来看，房地产市场最辉煌的夏天已经结束，未来将逐步降温。1、短期下行压力不减短期來看，我们在去年10月的报告《资金利率升至历史高位，房市调整或导致经济下行》中提示的风险正在加速释放，房地产将继续量价低迷。（1）供给端：房企面临资金和库存的双重压力。首先是资金压力。尽管一季度银行间流动性异常宽松，但主要源于实体经济疲弱和金融机构风险偏好卜降，受制于非标收缩、外资撤离等因素，房地产企业面临的资金压力并没有明显缓解。3刀房地产开发资金累计增速已经从去年底的26.5%进一步降至6.6%,

3、其中外资大跌33.9%。短期内央行不会采取总量宽松，而是以定向宽松方式降低部分战略领域的融资成本，比如三农。这个过程中，房地产企业很难点接受益。图1：房地产开发资金增长失速，外资尤为明显—房地产开发资金来源:合计:累计同比-房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比30-1209060300房地产开发资金来源:利用外资:累计同比佇800C6582「6806・600r66SCmow6430eAsrN6rAUE资料来源:Wind,民生证券研究院图2:销售持续萎缩，商品房库存居高不下资料来源：Wind,氏生证券研究院其次是库存压力。由于销售受阻，房地产库存居高不下。截

4、至2014年3月，商品房待售面积已达5.22亿平方米的历史窩位，与房地产销售增速的剪刀差持续扩大。这反映出房地产企业销售压力增人，销售冋款难度上升，从而导致资金链愈发紧张，不得不通过降价促销的方式获得现金流，缓解流动性压力。(2)需求端：购房者也面临资金和政策的双重打压。首先是房贷成本和申请难度持续加大。口去年以來，曲于负债端成木不断提高，银行被迫减少收益相对较低的房贷的配置、同时提高房贷利率，个人住房贷款平均利率水平已从去年年中的6.3%显著上行到6.7%,相当于加息40个BPo其中，部分银行共至将房贷利率的八五折优惠上调到基准利率上浮10-20%，儿乎相

5、当于加息160-220BP。冋顾历史，2004-2007年加息导致深圳、广州房价大幅下跌，2011年加息导致温州、杭州、宁波房价大跌，本轮房贷利率的持续上行也已导致很多地方的房市量价齐缩。图3:住房贷款成本持续攀升9,008.007.006.005.004.003.002.001.003S0Z2AI0Zs-§^9W0ZE0AI0Zzmz600890002E0虫02ZTUOZ6?H0z99H0ZE0M0ZPoloz69010090010080T0ZZT600Z60,600Z996002360028070605040302010■金腿机构人民帀贷款加权平均利率:

6、个人住房贷款—金融机构:贷款占比:堪准利率上浮合计资料来源：Wind,民生证券研究院图4:主要银行住房贷款增速明显放缓资料来源：氏生证券研究院根揭3银行公告整理其次是税费成本居高不下。去年国五条推出之后，虽然对市场上的增址投机需求产生了一定的抑制作用，但更直接的彫响是让购房者的税费成木急剧攀升。以北京为例，300万的房，卖主的成本价普遍在100万-200万之间，国五条Z后要多交20-40万税。即便是满五唯一的房子，也会把同等幅度的免税溢价折入房价中。