德远整合营销策划

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1、第一部分概述徳远•城镇湾畔项目总建筑面积221851.52平方米，其中商业及配套用房68445.96平方米，住宅近153405.56平方米，采用现代主义的建筑风格与完美的中庭景观规划相结合，着力营造高尚人文社区，是同区内不可多得的高尚人局项目之一。项目位于水城城区中心大道——钟山大道70号，紧邻六盘水最大的休闲广场——凉都广场，周边交通、购物、休闲、娱乐等配套设施相对齐全，竞争优势相对明显。第二部分市场分析-X区域概述六盘水市位于贵州西部，北接威宁、赫章、纳雍，东至织金、普定、关岭、晴隆，南抵兴义、普安，西邻云南省的宣威、富源，是以煤炭采掘工业

2、为基础，冶金、电力、建材、矿山机械工业综合发展的能源型重工业城市。1978年经国务院批准建市，现辖六枝特区、盘县、水城县和钟山区四个县级行政区，总面积9914平方公里，总人口302.7万，以苗、彝和布依族为主体的少数民族占25.7%O城市建成区50平方公里，市区人口40万。地理位置显著：全市地处川滇黔桂结合部，是国家国土资源开发规划确定的“攀西——六盘水资源综合开发区”及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四省立交桥”Z称。交通优势明显：境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水柏铁路南北连接，形成了西南地区重要的铁路交通枢纽。境内

3、高速公路、高等级公路网络逐步形成，水黄高等级公路建成通车，国道65线镇（宁）胜（境关）段高速公路开工建设，国家规划的杭（州）瑞（丽）高速公路（毕水兴高速公路）将长距离过境，公路通车里程达3500公里，已成为西南地区重要的公路交通枢纽，区位和交通优势更加凸现。矿产资源丰富。境内有煤、铁、锚、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“煤都”之称，也是国家“西电东送，啲重点电源基地之一。气候独具优势。六盘水属亚热带高原性季风气候区，年降雨量1300多毫米，年平均日照1108.4小时左右。立体气候明显，年平均气温

4、12.3・15.2°C,夏季平均气温19.7°CO经中国气象学会认证，六盘水市区夏季具有“凉爽、舒适、清新、滋润、紫外线辐射适屮”的特点，被授予“小国凉都”美誉，成为屮国第一个以气候特征命名的城市。旅游资源丰富：六盘水2006年六盘水就被评为中国十佳避暑旅游城市之一。历史文化厚重：六盘水集古文化（原始人文化、夜郎文化）、红色文化、民族文化、“三线，'文化等多元文化在一起的融合地。工矿企业云集。经过“三线建设"40年來的开发建设，境内现有水城钢铁、盘江煤电、水城矿业、六枝工矿、黔桂发电、黔粤发电、水城水泥等大中型国有企业，形成了以煤炭、电力、冶金

5、、建材为支柱的能源原材料工业体系。二、区域房地产市场需求与供给分析（一）、房地产市场供给1、供给产品类型目前该主城区供给主要是以单体楼房为主，由于小区房开发起步不久，这些项目的品质总体说来不高，单个市场放量也很小。但是凤凰山片区及水城德餌以小区房供给为主，2、供给量•区域口前供给量相对较大得楼盘不多，但仍有一些楼盘放量较大且具有一定品质，女口：水木清华、派华新都、上海花园等楼盘供应量都在20万方以上；•主城区开发项目较多，但供给量不大，一个项目得供应量一般在10万方以下。（二）、市场需求状况1、本区域存在房地产市场需求本区域现有居住用房环境相对

6、较差，在小区环境、小区配套、卫生条件等方面述有改进得空间，且很大程度上以单位分发得福利房为主，所以该区域居民有改善居住坏境的愿望。目前居住面积目前多停留100平米左右。随着社会经济的发展及个人收入的提高，部分居民希望购置新房来改善现有居住环境。但由于六盘水市民的主城情节相对严重，所以犬部分居民对居住的空间范围仍希望停留在主城区范围内，但主城区开发放量有限，故主城项目的放量仍有一定的发展空间。2、需求产品从口前居住环境和市场上供应来看，主要以110—120平米左右的三房、90-100平米左右的小三房为主，90平米以下的二房、130平米以上的三房或

7、复式住宅为次。3、需求群体一是六盘水部分企事业单位职工。六盘水企事业常厂矿较多，这些单位也是修建单位福利房较多的，目前，这些职工已经对现有居住房屋感到不满，期望在最近能在木区域购买符合口身条件的住房，但是目前水钢和水矿都在兴建房地产项目，其中水钢开发的钢城花园项目较大；二是附近的拆迁届民。由于城市的发展，造就一些拆迁居民，但因为属地情节，这些人仍希望在主城区购买住房。三是來本地经商的外地人员，由于在本地有较好的事业，这部分人员己经融入六盘水的发展，如何将自己的事业发展壮大，就需要他们扎根与木地，为此，他们已经厌倦租房过日的生活，更希望能在木地拥

8、有一套属于自己的住房；四是部分区县富裕人员，向往城市生活已经成为郊区富裕人员的一种生活方式，在有一定的经济基础后，这部分人对口己的居住选择己经偏向与周