安阳市滑县德远新天地整体营销策划报告.ppt

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1、德远·新天地整体营销策划报告一切研究都以现实条件为基础，以客户目标为导向，以产品为定位之本、以项目运营为营销之本。——启元地产机构前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行我们相信通过这次提案能够回答以下问题：项目的市场战略定位？项目的运营战略？如何实现运营目标？我们有什么可以引导市场？我们如何去引导市场？前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行滑县市场九大特征解析前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行特征一：特征二：特征三：定位相似——百货或一站式风格类似——简单缺乏个性特征五：特征六：价格相近——同档次项目价格相当客户重叠——本地商人、公务员特征

2、七：特征八：特征九：推广手法单一——户外、单张产品同质化严重——创新产品不多招商空泛——后期经营无力新推出项目多——竞争压力大前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）1、项目处城市核心主干道——道城路上。2、道城路位于三八岗商圈的核心地段，三八岗商圈将是新滑县的政治经济中心区域内，地理位置优越，发展潜力巨大。3、三八岗商—滑县商业的桥头堡。4、周围配套较为齐全，人气旺盛。1、主干道道城路临街面部分太少，影响了项目商业的价值。2、滑县整体商业投资量加大，竞争激烈；3、项目整体规划进深过长，不利于商场人气聚集。1、银行持续加息及国家相关政

3、策的出台可能抑制投资热潮；2、商业市场销售的不乐观局面；3、周边新商业项目的推出。1、三八岗经济的持续增长；2、项目所在区域的活力发展；3、城市格局发展，区位优势价值突现；前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行结合项目SWOT分析，制定的项目发展战略:发挥优势、抢占机会(SO)利用机会，克服劣势(WO)减小劣势，避免威胁(WT)发挥优势，转化威胁(ST)1.高举高打，快速出击;2.销售模式、营销策略等的合理使用.1.档次差异化战略，项目整体高度占位;2.目标市场差异化战略;3.瞄准市场空白点，抢占机会.1.借势区域价值的提升，突现项目价值优势;2.借势城市格局变化，将项目

4、推入新的历史高度.1.整合内部优势战略，产品优化组合;2.突现核心竞争力，避免冲突.前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行我们的运营战略？！【第二章战略思考】前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行领导者—垄断价格—产品有不可重复性—引导市场追随者—搭便车，借势—以小博大，杀伤战术—价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者市场四种战略分析我们是—补缺者挑战者+挑战者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创

5、新产品和需求点—改变游戏规则—强调新的评估标准—强调产品的特色和价值我们的战略前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行作为补缺者—挖掘目标客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点差异化定位作为挑战者—强调新的客户渠道强调新的评估标准强调产品的特色与价值重新定义前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行领导者【我们的最终战略目标】补缺者挑战者+开创滑县商业时代新纪元！前言项目思考运营战略项目定位营销策略招商策略销售执行定位原则商业定位原则须考虑一般原则和个例原则。一般原则是所有商业物业在进行市场定位时普遍遵循的原则，个例原

6、则是结合项目特征和区位商圈特征所符合的原则，具体如下：一般原则个例原则▲必须满足可持续经营的要求；▲定位要符合时代和区域特征；▲定位应具备稀缺差异性和互补互动性的特点；▲定位要体现不同因素的赢利性和总体的平衡性；▲定位要有足够的市场接纳力。△与区域商业发展趋势同向；△与区域商业有效缺口相吻合；△解决销售与经营之间的矛盾；△以辐射区域消费者需求特征为导向并考虑其实际购买消费力；△确保该项目前期营销推广的成功及后期的经营发展和增值空间。定位策略思想广度覆盖、局部深化；规避趋同、高度导向；高质经营、强化营销；创新模式、培育市场。◎从商业的根本主旨探析市场需求基本生活需求比下降，品质生活需求比

7、上升同质化严重，与消费需求错位休闲、娱乐、信息、文化等需求潜力巨大体验式消费正在成为一种趋势以生活消费为主生活方式逐渐演变差异化的需求引导市场细分对生活品质的提升成为新的消费动力对消费附加值的需求正在影响商业模式的更替消费结构的改变引导商业功能个样性化发展一切的一切，从消费出发商业定位思考新的商业竞争时代匹配全新消费模式引导新的生活模式全面提升消费附加值О赋予更多的文化内涵О赋予更多的消费体验О降低消费的成本О融入市民生活全面超越产品主义【我们