张江地块背景分析

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1、一、背景分析1、浦东新区概况2经济发展概况、项口区域概况4项目区域政策规划二、工业用地1、工业地产发展2政策规定艮工业用地分析三、项目条件分析1、项目区位概况2周边环境艮地块交通状况4项目土地基本经济参数四、项目条件分析结论1、优势分析2劣势分析机会分析4威胁分析一、背景分析1、浦东新区概况浦东新区是中国上海市的一个副省级市辖区，范围包括黄浦江以东到长江口之间的三角形区域，南面与奉贤区、闵行区接壤，西面与徐汇、黄浦、虹口、杨浦、宝山6区隔黄浦江相望，北面与崇明县隔长江相望。全区面积1210.41平方公里，人口268.6万人。2经济发展概况区

2、域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比例全市（亿元）增长率A国民经济总产值14900.938.眾第三产业7872.23126%房地产4096.733欣B固定资产投资5273.339・M房地产投资1464.187.1%C社会消费品零售总额5172.881钦居民消费价格指数99.6T•钦商品住宅价格指数9.欣（数据来源：统计局官方网站）艮项目区域概况上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部,规划面积25平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生活区等功能小区。目前，园区建有国家上海生物医药科技产业基地、国

3、家信息产业基地、国家集成电路产业基地、国家半导体照明产业基地、国家863信息安全成果产业化（东部）基地、国家软件产业基地、国家软件出口基地、国家文化产业示范基地、国家网游动漫产业发展基地等多个国家级基地。4项目区域政策规划“十五”期间建设以“一带”由张江、金桥、外高桥组成的浦东微电子产业带）为核心的上海微电子产业产业基地，形成软件设计开发和集成电路生产、封装、测试等完整产业链，建成全国规模最大、技术领先、世界水平的集成电路生产和研发基地。张江高科技园区以重点发展微电子业、计算机制造业、通信设备制造业、现代生物与医药、汽车制造业、现代家电业、船

4、舶和港口设备业和精品钢材等。其中，内环线以内及沿江延仲地区，重点发展都市型工业；内外环线之间的外高桥、金桥、张江等开发区，重点发展微电子、通讯设备、现代家电、生物医药，汽车制造、港口设备、精品钢材等产业；外环线以外，重点发展外高桥造船基地。二、工业用地1、工业地产发展未来上海的工业地产部署将以研发办公物业为主，目前这类物业的供应已经占到工业地产整体的仏2政策规定新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定，工业项目的建筑系数应不低于3C%工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面

5、积不得超过工业项目总用地面积的％严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%（更多相关内容详见附件1,题为：《关于促进土地节约集约利用加快经济发展方式转变的若干意见》内容解读及相关操作程序，以参考了解为辅）。在房屋建成后，规划部门还要对建筑物进行验收，一旦发现违反规划的建设行为，用地单位必将面临处罚。如果变更土地性质，要将变更用途的申请，报送土地局，逐级上报至主管土地规划的副市长签字，而后将批复至规划

6、部门变更，但此事难度非常之大。工业用地分析3.1、工业用地用途分析国家规定,工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套设施等，现在可操作的是“研发大楼”。施工、预售的许可证可以拿到的，无人管制，但房产证拿不到，与购买者签订20年租约，再20年租约（因为国家规定租约不得长于20年），拿租约抵房产证。总之，比市场价便宜的多。此外，工业用地只有一个产证，建议可做产业服务园区性地产模式。3.2.工业用地转换分析由于国家多项政策的出台，近来工业用地向商业用地的转换还多为偶然。一般来说有两个途径比较容易达成转换，一个是工厂搬迁

7、，一个是随着城市的发展，工业用地刚好符合了新的城市规划，可以变为商业用地。根据国家有关规定，目前工业用地转化为商业用地主要有三个途径：一是必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准；二是如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖；三是通常的做法，可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。从转换途径来看，第一条路径比较难，除非企业和地方政府有非常好的关系，或者是资产重组之类的，因为工

8、业用地的价格和商业用地的价格相差可能在5倍以上，而拥有工业用地的企业只需按照当地商业用地的基准价补较差额，所以利益太大，国家对这个有严格的规定。第二条和第三条路径现