建设用地审查报批讲义梁建东

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1、建设用地审查报批基本知识（梁建东）2012年10月"日—、基本范畴1、农用地转用农用地转用是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后转变成建设用地的行为，也称为农用地转为建设用地。.2、土地征收土地征收是国家为公共利益的需要，依法将集体所有土地征为国家所有，并给予补偿的行为。征收与征用是相区别的。征收与征用是相区别的。2004年《土地管理法》修改前,是没有区分征收征用的，统称“征用”。2004年根据宪法修正案对《土地管理法》进行了修改，将“征用”与“征收”进行了区分。征用是指因抢险、救灾等紧急

2、需要，依照法律规定的权限和程序临时占用单位、个人的不动产或者动产，并给予适当补偿的行为。征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，而且是临时性的，使用完毕应当及时返还，是一种临时使用土地的行为。二、基本制度1、用途管制制度。是指国家为保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地的制度。2、计划管理制度。是指国家为实施土地利用总体规划,落实用途管制，通过制订农用地转用

3、年度计划，下达计划指标，严格控制农用地转为建设用地的数量和规模的制度。年度计划按照责权一致原则实行分级管理。3、耕地保护制度。是指国家严格控制占用耕地，非农业建设经批准占用耕地，须按照“占多少，补多少”的原则,由占用耕地的单位和个人负责开垦或缴纳耕地开垦费委托开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，严格保护基本农田，基本农田一经划定，未经批准不得占用。4、土地登记制度。是指县级以上人民政府根据国家有关土地确权和土地登记的规定，依照法定程序，对土地所有权和使用权进行审批、注册登记、确认、发放土地证书的法律制度。包括初始土

4、地登记和变更土地登记。5、有偿使用制度。是指国家作为土地所有者在国有土地使用者取得国有土地使用权或者在使用国有土地的过程中可从土地使用者那里获得土地经济收益。除法律规定可以实行划拨外，其他非农建设使用国有土地，须以有偿方式使用。有偿使用形式包括出让、出租、作价入股、授权经营、收缴土地使用费等。6、征收补偿制度。是指国家依法依程序征收农民集体土地时，须按标准给予被征收土地的单位和个人一定补偿，负责组织劳动力安置，确保被征地农民长远生计。三、审批权限1、农用地转用审批权限从项目层次看，国务院批准的建设项目，国务院有关部门、

5、国家计划单列企业和省政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，涉及农用地转为建设用地的，报国务院批准；乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设使用乡（镇）村土地利用总体规划确定的本集体经济组织所有农用地的，由市州政府批准农用地转用；除此以外的其他项目由省政府批准。从土地利用规划层次看，长株潭衡四城市土地利用总体规划确定的中心城区建设用地，由国务院分批次批准农用地转用；其余城市和城镇建设用地由省人民政府批准；在村庄、集镇（不含县城关镇）土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内，为实施该规

6、划，按年度计划将农用地转为建设用地的，由市州政府批准，但须同时办理征收的，转用、征收一并报省政府批准。2、土地征收审批权限（按土地类型和规模）征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷、其他土地70公顷以上的，报国务院批准；征收上述规定以外的土地，报省政府批准；市县政府没有批准征收权力。3、两者关系：农用地转用审批权属于国务院，而征收审批权属于国务院或省政府的，国务院批准农用地转用时，同时批准土地征收；农用地转用审批权和土地征收审批权都属于省政府的，省政府批准农转用时，同时批准土地征收；农用地转用审批权属于省政府而征

7、收审批权在国务院的，先由省政府批准农转用后，再报国务院批准土地征收。国土资源部规定了分批次农用地转用和单独选址建设项目用地两种用地报批方式，根据实际，我省分为以下三种类型:(一)分批次城市建设用地1、适应范围：城市(含小城镇、独立工矿区)“圈内”用地，其中包括城市统征储备用地、储备用地与项目用地混合式报批用地。2、资料要求：(1)文字材料：报批单、呈报意见、一书三方案、权属汇总表、补充耕地验收文件、土地开发利用论证报告、征地告知确认及听证材料、规划财政等部门意见；(2)图件资料：勘测定界资料、土地利用现状图、土地利用总

8、体规划图、补充耕地位置图。3、特征:（1）主要限于园区用地和统征储备开发用地（其中园区用地和统征储备用地分别不得超出该地区年度计划的30%、15%）；（2）批次数量有控制；（3）按规划用途报批，可以不带项目，不需立项、环评资料和平面图，须提供开发论证报告；（4）无须填供地方案；（5）无须压矿和地灾资料。（二）圈内单个项目用地1、适