雍逸华庭营销策略浅析开题报告

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1、毕业设计（论文）开题报告题目：“雍逸华庭”营销策略浅析问题的提出:在国际金融危机的冲击下以及多年来房地产政策的调控影响，2008年开始，房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，再加上物价波动、地震、经济发展减速等因素，房地产市场未来发展的变数进一步增多。楼市供人于求的局面在09年将会加剧，同时经济适用房及廉租房建设量的增加，楼市价格已难有上涨空间，未来仍有较大的回落可能。房地产开发企业面临的市场压力进…步加大，房地产市场竞争将会更加激烈。“雍逸华庭”作为绿庭雅苑房地产开发有限公司的一个正在进行中的项目，要从困境中成功突围，制定正确的营销策略自然成为关键

2、。如何制定适合企业发展的营销策略，更加适应广州地区竟争激烈的市场，才能使绿庭雅苑房地产公司在营销策略上比其他楼盘有更好的优势。本文拟就以上问题进行分析，探讨“雍逸华庭”该如何制定营销策略，并为其他房地产企业提供参考。二、设计（研究）现状概述（文献综述）：李鸿飞认为近几年，全国房地产市场呈现较开发投资过快、房价飞速上扬、供需矛盾突出、供应结构失调的局面（李鸿飞，2008）[,1o2007年房地产市场投资的过快增长，主要是由于房地产市场的高回报率吸引了大量的资金，造成市场供需矛盾突出、住房供应结构不合理等原因造成的。随着中央稳定住房价格等各项调控政策的陆续出

3、台，房地产投资规模快速增长的趋势得到控制，住房价格趋于稳定，政策调控效果已初步显现。张晓瑞认为进入2008,全国楼市逐渐走向低迷（张晓瑞董亥宁，2008）⑵。针对目前房地产市场低迷现象，中国银行国际金融研究所的温彬和中国银行深圳市分行专业审批人黄丰俊认为我国房地产市场已经进入了周期性调整的阶段，2009年的形势更加不容乐观，预计到2010年房地产周期将随经济周期重新进入上升周期（温彬黄丰俊，2008）131o房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基础。现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点

4、是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性（高炳华，2004）[5]o房地产市场营销环境总是在不断变化，极易受内外部环境的影响，并不断发生变化，不断地涌现出新的机会和危险。企业需要随时监测不断变化的环境并与之相适应。房地产企业要从市场状况、宏观环境和微观环境等角度分析房地产市场的营销环境，认清和跟踪环境的变化趋势并寻找机会，修止和调整市场营销战略来迎接新的市场挑战并抓住

5、新的市场机会。随着房地产市场的不断完善，消费者的选择日趋多样化，房地产市场的竞争也H趋激烈。还坚持“有房不愁没人买”、不重视房地产产品定位的房地产开发企业受到了市场的惩罚。清晰准确的定位既有利于市场分隔，也决定了楼盘的个性⑼O房地产开发企业的经营者开始注意到产品市场定位的重要性。一些以人为本的智能住宅、生态住宅、绿色住宅开始岀现。房地产企业开始以名牌、精品设计理念，以高效优质的物业管理吸引潜在的消费者。房地产产品定位要从分析顾客的购买行为特征入手，通过必要的市场调查，了解目标顾客在选购相应的产品时，考虑的主要因素有哪些，也就是找出顾客的“买点”O还要深刻

6、剖析哪个方面是木企业及产品独一无二的，或者是比竞争对手更具有优势的，该方面的特点就是为企业产品的定位特色，作为企业产品的“卖点”。企业可以通过媒介将定位特色传达给顾客，并不断强化，使它深入人心。房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强而有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业顺利出售或出租从事房地产营销要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略（柯运斌，2007）⑷。房地产市场营销的核心耳

7、的是为了促进房地产营销预期目标的实现，满足消费者日益多样化的消费要求，追求企业利益和社会发展的双赢。伴随着房地产市场的迅速发展，市场竞争日趋激烈，营销策略的选择成为关系着房地产企业未来发展的关键（卫跃宗张伦锦,2007）[61o房地产定价策略也是房地产营销活动屮极为重要的一部分，它是与其他营销策略组合共同作用于营销目标的。价格定位主要是以形成房地产项目销售或租赁价格为目的，以价格来衡量房地产（张禾，2008）1:71o在市场竞争激励的条件下，房地产企业为取得营销活动的成功，不仅要以适当的价格通过适当的渠道向市场提供适销的房地产产品，而且需要采取适当的方式

8、促进产品的销售。房地产企业在制定营销策略吋，由于企业所面临的内外环境可能发生变化