项目策划简述

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1、项目策划简述项目策划简述生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅将抢占新世纪房地产市场。一、成本和品质的关系一个项目从决定到完工可能需耍3至4年的时间，开发商除了时间与精力投入外，更关键的是资金的投入，因此开发商一般都会注意成本的控制。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量（这与利息成本息息相关）。所以在我们

2、策划时一定要有最稳妥的财务安排。第一代的物业，只要有水、有电、能遮风避雨就能住。第二代开始重视生活居住的品质，耍求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自rti调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主耍取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，因为潜在的客户群会随着市场在价格或品质上的竞争不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。二、前

3、期策划的核心前期策划的核心在于用最少的资金，把项目做起来。万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项耳定位、买家定位显得优为重要。三、住宅项目的策划分析怎样才算一个好的房地产项目，相信每一个开发商都对此有自己的阐释。但体现人文关怀，创造一个美好的、令人舒心的房地产项目却是每一个开发商的共识。从我们身边典型的家庭分析起，一个简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老

4、人为配角。那么，根据体现人文关怀的角度来讲，我们在建房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与老，以此为策划基点，就将是买房时的一个买点：1•地段要方便事实上方便的地段就是指交通发达，有良好的交通，小孩上下学,老人外出访友、活动均十分方便。从某种意义上讲只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业木身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。2•周边环境要清新对小孩与老人最重要的是

5、身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或拥挤嘈杂的社区里。现在大部分房地产项目均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太小，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此置业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，为业主提供可以享受得到的绿。3•户型功能齐全老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以口天老人、小孩宜在客厅的阳

6、台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少,杂物就特别多，特别山地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受乐趣、景观、采光的最佳空间。4.硬件配套要完善(1)硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。(2)要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。(3)暖气在冬天时能保证室温达20°C以上。(4)要有好的采光、景观少不了用大窗、落地窗、异形窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃

7、，档次高的采用双层中空玻璃，建筑物的外围要有保温节能设计，这样舒适的温度才有保障。4.生活配套要贴近生活(1)老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化交流场所和应急的医务所。(2)要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。(3)托儿所、幼儿园、老人康乐屮心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能减轻成年人在老年人、小孩身上的吋间、金钱、精神负担。(4)小型应急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。5.物业管理要有“内涵”物业管理公司水平的优劣直

8、接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服务。6.网络设施要实事求是进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以儿何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若太大投入在网络设备上，成木放终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路