恒大上市分析

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1、恒大上市2006年3月，许家印携手美林、高盛、瑞信三家保荐机构，开始谋划海外上市。而此时的恒大，只是偏居广州一隅的区域性开发商，许家印和投行们开始筹划，如何才能在短期内快速“催熟”恒大，使其晋身大型地产商之列。在香港，土地储备是投资者对国内地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标。这种特殊的房地产行业估值方法，为恒大迅速做人市值赴港上市，提供了一-条可以复制的路径。许家印和外资大行们将“宝”押在了“土地”上，开始了豪赌上市的“重组、融资、拿地、提升业绩、上市'‘五步曲。借投行之力“催熟”恒大，押全副身家豪赌上市红筹上市重组:抢跑10号文恒大耍在短

2、期内增加土地储备，做大规模，首当其冲需耍的是资本的支持，上市前引入战略投资者是一条普遍采用的路径。而对于海外投资者來讲，投资前首先就是要考虑如何退出的问题，红筹架构的打造是其成功入驻的第一步。通过重组，将境内资产转移至境外，打造境外上市架构，为上市前引入战略投资者做准备。首次上市招股书显示，恒人于2006年6月启动上市重组。重组第一步:境内股权转让，资产归至恒大实业名下。重组第一步：许家印快速突击处理交义持股的情况，通过集团内部股权转讣的方式，将旗下的拟上市资产，即从事地产和物业管理业务的各子公司股权集小归至一-系列广州注册的子公司（“三层子公司”

3、）名下，并再将该系列广州公司股权归至恒大实业名下。招股［!；显示，在此步骤中，一系列股权转让均以各子公司注册资本，即股权成本价进行转让。重组第二步:外资收购境内股权，注入上市主体。将境内资产集中归至恒人实业Z后，接下來进行红筹上市的关键一步：将境内资产注入境外上市主体。为适应赴港上市需要，2006年6月26H,许家印分别在英属维京群岛和开曼群岛注册安基（BVI）有限公司（简称“安基”）和恒大地产集团有限公司（03333.HK）,前者作为中介控股公司、直接持有国内各子公司的股权，后者作为上市主体，为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。招股书显示，

4、继6月26日注册成立安基之后，安基从恒大实业手小收购各子公司的全部股本权益（均为广州注册的企业），收购价按照收购时对各个目标公司进行的估值厘定。招股书显示，仅在安基成立两HZ后，即2006年6月28H,--系列股权转让就得到了主管审批机构一广州市对外贸易经济合作局的批准。外资大行布局Z环环相扣和许家卬在当地的公关能力可见一斑。至此，恒大在国内的各子公司被注入境外注册的中介控股公司一安基，上述三层子公司也正式转型成为外商独资企业，成功抢跑10号文。上市前巨额融资，摆下赌局优先股融资，引入金融投资者。为保障H身权益，投行们上市前投资一般均以贷款、可转换

5、债券、优先股等形式进行，对恒大的投资也不例外。2006年11n29口，恒人将法定及已发行股木由5万股每股面值1美元的股份拆细为500万股每股而值0.01美元的普通股。同时，将法定股木山5万美元增加至5000万美元，分为42亿股每股面值（）.01美元的普通股及8亿股每股面值0.01美元的优先股，为引入战略投资者做好准备。同H,恒大向鑫鑫BVI（由许家卬全资持有）配发及发行15.9999亿股普通股（耒缴款），加上Z前恒大成立Z时向鑫鑫BVI发行的1万股，此时，许家卬通过鑫鑫BVI持有恒大共计16亿股。同II,恒人与徳意志银行、美林及淡马锡（“金融投资者

6、”）正式签订战略入股协议。根据协议，三家机构投资者以总价4亿美元认购悝人8亿股可换股优先股。招股书显示，当时戴徳梁行对恒人进行的以土地使用权为基准计算的公司估值为8亿美元，金融投资者以4亿美元入股，持有恒人已发行股木的三分之一。债权融资获得“高利贷”。首轮优先股融资Z后，20078月，恒大在上市保荐人瑞信的牵头下，又筹得4.3亿美元境外及2000力元境内结构担保贷款。两轮上市前海外融资合计约为&3亿美元，按照当时的汇率，约合人民币65亿元。而按照香港会计准则，两轮海外融资均将在恒大账而确认巨额负债，产生相应的巨额利息支出。而截至2006年底，恒大总

7、资产额才78亿元，如果不能成功上市，恒大将被债权人们瓜分殆尽。逆市大举拿地，上市成为“解套”唯一出路上市前人举拿地对于恒人而言，无异于一次豪赌。伴随着土地储备的增长，怛人总资产迅速膨胀的同时，资金链也迅速绷紧。截至2007年底，其资产负债率高达96%o如果成功上市，低成木获得的超人规模土地储备量，能够迎合海外投资者的喜好，上市卖个好价钱,资金链也得到一定程度的缓解。然而，一旦上市失败，大量的土地储备转眼间将“金成铁”,反而成为恒大的“烫手山芋”。“雅立,濮式，提升盈利。2007年7月，安基BVI的全资子公司雅立集团有限公司（“雅立”）在香港注册成立

8、；2007年8月，安基BVI将其持有的境内公司金碧物业的股权全部转让予雅立，至此，雅立通过持有金碧物业，间接持有恒大御景半