恒大、万科资金链分析

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1、万科、恒大资金链分析万科集团：合作开发、大举拿地考验万科资金实力作为国内房地产行业的龙头，万科集团近几年发展迅速，销售规模不断扩大，自2005年万科成为国内首家销售额突破百亿的房企，短短5年时间，至2010年，万科成为国内首家销售额突破千亿的房企，从百亿到千亿，万科仅仅用了6年的时间。而万科近几年一直引领着国内房地产行业，成为国内房地产行业的一艘巨型航母。Ø资产负债率上升、短期偿债风险有所增加万科的快速扩张和成长，万科的规模不断扩大，其资产规模从2005年的220亿元发展到2010年Q3的1880亿元，同期负债

2、规模由134亿元发展到1386亿元，近5年间，万科资产规模与负债规模分别增加7.5倍和9.3倍。数据来源：万科年报图1：万科资产负债情况万科在扩张的同时，其资产负债率也不断上涨，从2005年的60.9%，一路上涨到2010年Q3的73.8%，鉴于房地产行业的高负债特点，万科的这一负债比例也尚在合理范围，而速动比例近几年则在波动中下滑，于2010年第三季度，万科的流动比率下降到近几年的最低点1.65。万科这两项财务指标虽都在合理范围内，但两项指标的一增一减，也在某种程度上反映了万科伴随万科近几年快速发展的同时，其

3、负债规模和短期偿债风险的增加。Ø销售业绩屡创新高，但拿地支出再创新高开发商资金主要来自于自筹资金、银行贷款以及销售回款等，特别是在调控频繁、资本市场严格控制时期，销售回款显然已经成为开发商最为重要和稳定的资金来源渠道。数据来源：万科年报图2：2005-2010年万科合约销售额从万科历年销售情况来看，万科销售额自2005年突破百亿达到140亿元，直至2010年突破千亿达到1082亿元，6年期间，除2008年受金融危机影响而使万科销售额出现小幅下滑，其余年份万科合约销售都保持在30%以上，而万科的这一市场表现除20

4、09年弱于房地产市场总体表现以外，其他年份均要优于房地产市场总体表现。数据来源：万科年报图3：2010年至今万科单月销售额作为国内领先的房地产企业，万科似乎对市场有着敏锐而准确的认知。万科2010年实现合约销售1082亿元，就单月来看，万科很好的踩准了政策调控的时间节点，特别是于2011年1月26日出台的被称为史上最为严厉的房地产调控政策“国8条”之际，万科加大推盘量，单月销售额达到201亿元，再次刷新国内房企单月销售记录，而在监测的十大房企中，只有万科和恒大1月合约销售出现环比增长。自“国8条”出台之后，各地

5、楼市成交大幅下滑，而万科1月的201亿元的销售回款，这对万科的后续发展显然具有积极意义。2010年，房地产市场虽调控不断，但万科拿地依然热情不减。全年拿地90块，分布在全国40个城市，权益建筑面积约2100万平方米，且大多集中在二、三线城市，一线城市拿地面积只有近400万平方米。而万科需要为这90块土地支付土地价款约567亿元，而这一土地价款支付规模也再创新高。Ø境内外多渠道筹措资金万科的每一次快速扩张和成长，得益于万科“快速周转”战略，但更多的还是得益于万科在资本市场的一次次融资，而万科的融资渠道也无外乎银行

6、贷款、资本市场融资等。资本市场方面，万科自成立至今的融资规模已经达到250亿元。万科在股票市场上最近的一次融资发生在2009年9月，万科拟以公开发行方式增发8%的股本，净募集资金112亿元，但由于受政策影响，市场认购不积极，万科112亿元的增发方案最终宣告失败。境内银行贷款方面，除了传统的开发贷、土地贷以及银行授信等方式外，近几年万科也通过集团公司互相担保获得贷款，2008年，万科及控股子公司新增担保（含反担保）23笔共17.12亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）22.21亿元；2009年，新增担保

7、（含反担保）6笔共5.68亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）12.26亿元；2010年上半年，新增担保（含反担保）2笔共0.37亿元，报告期担保余额（不含对联营公司的担保余额）11.53亿元。集团公司互相担保贷款金额虽不是很大，但也成为万科获得资金的一个渠道之一。此外，万科在信托融资方面也有所斩获，2009年，万科发生2笔共计19亿元的两年期信托借款；而距今最近的一次信托融资发生在2010年，为万科融得12亿元，该信托产品主要用于投资万科长春项目，期限为5年，最低年华收益率达到7.2%。而在境外融资

8、方面，万科也是积极寻找出口，至2010年6月，万科存在对中国银行香港分行4.89亿美元的外币贷款，而同时万科在香港资本市场也早有布局，其较早的在香港购买和注册多间空壳公司，而这些空壳子公司或许已经成为万科避开国内资本市场监管，在国际市场获得融资的重要通道，目前虽无明确数据显示万科在香港的空壳公司到底融得多少资金，但这些空壳公司的作用不应小觑。Ø手握雄厚资金，但现金流不容乐观、销售回款所