万科恒大的资金链分析

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1、房地产智库.comwww.home8848.com万科和恒大的资金链分析万科集团：合作开发、大举拿地考验万科资金实力作为国内房地产行业的龙头，万科集团近几年发展迅速，销售规模不断扩大，自2005年万科成为国内首家销售额突破百亿的房企，短短5年时间，至2010年，万科成为国内首家销售额突破千亿的房企，从百亿到千亿，万科仅仅用了6年的时间。而万科近几年一直引领着国内房地产行业，成为国内房地产行业的一艘巨型航母。资产负债率上升、短期偿债风险有所增加万科的快速扩张和成长，万科的规模不断扩大，其资产规模从2005年的220亿元发展到2010年Q3的1880亿元，同期负债规模由134亿元发展到138

2、6亿元，近5年间，万科资产规模与负债规模分别增加7.5倍和9.3倍。2.5100%280%1.560%140%20052006200720082009Q3/2010流动比率资产负债率数据来源：万科年报图1：万科资产负债情况万科在扩张的同时，其资产负债率也不断上涨，从2005年的60.9%，一路上涨到2010年Q3的73.8%，鉴于房地产行业的高负债特点，万科的这一负债比例也尚在合理范围，而速动比例近几年则在波动中下滑，于2010年第三季度，万科的流动比率下降到近几年的最低点1.65。万科这两项财务指标虽都在合理范围内，但两项指标的一增一减，也在某种程度上反映了万科伴随万科近几年快速发展的同

3、时，其负债规模和短期偿债风险的增加。销售业绩屡创新高，但拿地支出再创新高开发商资金主要来自于自筹资金、银行贷款以及销售回款等，特别是在调控频繁、资本市场严格控制时期，销售回款显然已经成为开发商最为重要和稳定的资金来源渠道。珠峰高度8848第1页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com亿元1,200160%1,000120%80080%60040%4000%2000-40%200520062007200820092010合约销售同比数据来源：万科年报图2：2005-2010年万科合约销售额从万科历年销售情况来看，万科销售额自2005年突破百

4、亿达到140亿元，直至2010年突破千亿达到1082亿元，6年期间，除2008年受金融危机影响而使万科销售额出现小幅下滑，其余年份万科合约销售都保持在30%以上，而万科的这一市场表现除2009年弱于房地产市场总体表现以外，其他年份均要优于房地产市场总体表现。亿元250200%150%200100%15050%1000%50-50%0-100%1/20102/20103/20104/20105/20106/20107/20108/20109/201010/201011/201012/20101/2011合约销售环比数据来源：万科年报图3：2010年至今万科单月销售额作为国内领先的房地产企业，

5、万科似乎对市场有着敏锐而准确的认知。万科2010年实现合约销售1082亿元，就单月来看，万科很好的踩准了政策调控的时间节点，特别是于2011年1月26日出台的被称为史上最为严厉的房地产调控政策“国8条”之际，万科加大推盘量，单月销售额达到201亿元，再次刷新国内房企单月销售记录，而在监测的十大房企中，只有万科和恒大1月合约销售出现环比增长。自“国8条”出台之后，各地楼市成交大幅下滑，而万科1月的201亿元的销售回款，这对万科的后续发展显然具有积极意义。珠峰高度8848第2页@九舍会+QQ4008408848下载›房地产智库.comwww.home8848.com2010年，房地产市场虽调控

6、不断，但万科拿地依然热情不减。全年拿地90块，分布在全国40个城市，权益建筑面积约2100万平方米，且大多集中在二、三线城市，一线城市拿地面积只有近400万平方米。而万科需要为这90块土地支付土地价款约567亿元，而这一土地价款支付规模也再创新高。境内外多渠道筹措资金万科的每一次快速扩张和成长，得益于万科“快速周转”战略，但更多的还是得益于万科在资本市场的一次次融资，而万科的融资渠道也无外乎银行贷款、资本市场融资等。资本市场方面，万科自成立至今的融资规模已经达到250亿元。万科在股票市场上最近的一次融资发生在2009年9月，万科拟以公开发行方式增发8%的股本，净募集资金112亿元，但由于

7、受政策影响，市场认购不积极，万科112亿元的增发方案最终宣告失败。境内银行贷款方面，除了传统的开发贷、土地贷以及银行授信等方式外，近几年万科也通过集团公司互相担保获得贷款，2008年，万科及控股子公司新增担保（含反担保）23笔共17.12亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）22.21亿元；2009年，新增担保（含反担保）6笔共5.68亿元，年度担保余额（不含对联营公司的担保余额）12.26亿元；2010年上半年