鹰潭恒大绿洲项目分析.doc

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1、鹰潭恒大绿洲项目分析：鹰潭恒大绿洲位于鹰潭市信江新区，是恒大地产集团在鹰潭投资的首个大型住宅社区。项目采用环绕式建筑布局，遵循大环境、大景观的设计原则，形成低建筑密度，超宽建筑间距，超大绿化率。小区紧邻信江，规划遵循地域景观的特色，最大限度的利用滨江景观带的自然之美，结合小区内皇家园林的中心景观，形成最大限度景观的内外共享。总体规划34栋住宅单体，在滨江路及小区周边市政路形成了高低错落有致的建筑轮廓天际线。社区配套极其完善，拥有约20000平米运动中心（内含室内恒温泳池、室内篮球馆、网球馆、健身房、滑冰场等）、约510

2、0平米综合楼、约11000平米恒大剧场及国际双语幼儿园。建成后，将形成集娱乐、体育、商业、教育、休闲于一体高档住宅小区，为业主营造了自然优美、舒适便捷、卫生安全的居住环境。建筑面积为996225.87㎡，地上总建筑面积848484.67㎡（其中，住宅768985.62㎡、商业面积65392.36㎡、物业用房3107.32㎡、社区活动用房1714.7㎡及其他公建设施6401.23㎡）；地下总建筑面积150624.64㎡（其中，地下车库145824.64㎡，及其他公建地下室4800㎡）。绿地率40%，建筑密度＜20%，综合

3、容积率2.60。项目建成后，可提供6776套住房，解决21683人入住问题。项目规划总停车位3804辆。%1、土地价格：62435.84万元，建筑面积：996225.87㎡，单方造价：626.72元/㎡，加上契税、印花税：652.1元/㎡2、成本：建安1200元/㎡+铝合金门窗、外立面、公共部位装修等配套300元/㎡+设备购置费200元/㎡+基础设施配套费500元/㎡+其他工程费用250元/㎡+三大期间费用350元/㎡+土地费用653元/㎡+精装修费用800元/㎡=4253元/㎡不含土地成本、精装修成本，单方造价280

4、0元/㎡。3、售价：VIP：5300元/㎡，普通：5700元/㎡（含1500元/㎡的精装）。11月中下旬开盘，2栋预售，3栋预定。其中2栋沿江。4、利润率：26.97%（按5400元/㎡的售价进行计算）其精装高层交房标准为：一、住宅室内装修1、门：入户门：步阳高级入户门，配高级精美入户门锁980-1500元/樘厨房、厕所房门：采用高级木饰面门及门套，配“高利”高级门锁及五金件出阳台门：高级铝合金门2、窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面400元/㎡3、客厅：天花：“三棵树”高级乳胶漆，配精美石膏角线地面：“

5、嘉骏”高级抛光砖，周边围波打线墙身：“三棵树”高级乳胶漆4、过道：天花：“三棵树”高级乳胶漆，配精美石膏角线地面：“嘉骏”高级抛光砖墙身：“三棵树”高级乳胶漆5、卧室：天花：“三棵树”高级乳胶漆，配精美石膏角线地面：“世友”豪华复合实木地板墙身：“三棵树”高级乳胶漆6、厨房：天花：硅酸钙板吊顶，“三棵树”高级乳胶漆地面：“冠珠”高级防滑砖墙身：“冠珠”高级墙面砖至天花橱柜：“康耐登”高级吸塑面板组合橱柜，配“MOEN"（摩恩）洗菜盆及龙头7、卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，“三棵树”高级乳胶漆地面：“冠珠”高级防滑砖墙身：

6、“冠珠”高级墙面砖至天花洁具：“美标”名牌洁具龙头：选用“MOEN"（摩恩）名牌龙头8、阳台：天花：“三棵树”高级乳胶漆地面：“金意陶”高级防滑地砖墙身：同建筑外墙材料二、住宅配套设施1、座机：预留座机穿线到户内弱电箱2、电视：预留有线电视接收接口3、宽带网：预留宽带网接口4、供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质“西门子”名牌电箱，“松下”高级开关、插座面板。5、给排水：每户设独立水表，水管暗装6、燃气：每户设独立煤气表，管道煤气入户7、安防：每户安装“立林”可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设

7、门磁一个，主卧设紧急按钮一个8、灯饰：客厅、餐厅、主人房配“欧普”或“迪宝”豪华灯具。其余空间配精美灯具9、厨房配送电器:配“老板”煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜10、卫生间配送五金件：配“帝朗”油纸架、双杆毛巾架恒大绿洲，项目特点无外有三：品牌、精装、景观。假设水泥成本增加10%的话，对建安成本的影响是1%；钢筋成本增加10%的话，建安成本增加1.8%；装修材料增长10%，建安成本增2.1%；人工成本增加10%，建安成本增1%；利率增长1%，建安成本的影响是0.7%，这是对应的比例。这些按照最高上限来计算，我们的成本也不

8、会超过200元。中国的物价是上涨的，钢筋、水泥也在上涨，材料也在上涨的，但是对于恒大唯一一家全国精装修规模很大的企业，供应商为了占据市场份额，加上恒大的管理上，付款及时，管理上给下料单准确率比较高，这样生产过程和成本大幅下降，因此资金周转率很高。建筑装饰和精装修材料总体成本水平是下降，而且下降不少。