倍特白云渡项目策划大纲

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1、倍特“白云渡”项目策划大纲深圳英联国际不动产有限公司四川英联不动产顾问有限公司2009年3月前言豪宅的定义：说到豪宅，英联国际不动产董事长、南开大学经济学博士郭建波认为，豪宅是一个社会的少数富裕人群通过市场方式过度占有社会稀缺资源的一种居住状态，是为满足社会富裕群体对稀缺资源较多占有的一种欲望而定制的豪华住宅。前言别墅发展历程浅析一、别墅的来源《宋书·谢灵运传》中描述：“修营别业、傍水依山、尽幽居之“，其实，[别墅]一词源自别业，意为本宅门外供游玩休养的园林房屋。可见，在中国古人眼里，别墅是供富贵人家修身养性的地方，是“本宅”之外的又一房产，而并非常居之所。二、别墅在西方在西方，别墅的历

2、史可追溯到古罗马时期，著名的[哈得良离宫]就是别墅的典范，也是罗马帝国的繁荣和优雅在建筑上的体现。三、对别墅的理解无论是在中国抑或是在西方，别墅最基本的特征并未随着时间的推移而改变。从古代秦始皇的园囿，法国文艺复兴时期的古典主义盛期的贵族乡间府邸，到现代的TownHouse别墅，所满足的不仅仅是一种物质生活的需要，更多的是一种生理和心理意识的需要，它的存在，并不是为了满足一种远离城市的、自给自足与城市生活相隔离的要求，而是为了和城市生活取得一种均衡，并在此基础上求得和城市生活的兼容。开发商定位牧马山的区域条件近空港区属于较开放的居住环境规划别墅板块成都高档物业的聚集区已存在多种别墅类型森

3、林别墅、高尔夫别墅、新亚洲主义别墅等等千亩左右的“白云渡”该何去何从？！开发商定位因为牧马山被定位为成都“别墅”板块.所以“白云渡”项目必须走高档物业路线，否则将被市场拒绝!因为“白云渡”项目拥有千亩左右的广阔舞台，规模超越了“维也纳”与“易城”之和.所以“白云渡”必须成为市场的领跑者，否则她只能做一盘“臃肿的配菜”，客人嗤之以鼻，市场难以消化!!开发商定位“牧马山”板块的交通情况次于华阳、龙泉等区域，交通成本与时间成本较高，现阶段不适宜作为“第一居所”使用；但其自然资源的支撑又明显不足以与“都江堰板块”相比，项目定位处于较为尴尬的境地！所以“白云渡”项目项目的差异化定位势在必行！！开发

4、商定位作为别墅，其基本的居住功能与普通“农家小院”几乎无异，但两者的价值差异悬殊，为什么？文化差异！“豪宅”是财富与品位的象征，其居住者应是叱咤风云的“豪门”，建筑与居者都应是荣耀的“贵族”，这才相得益彰；但很遗憾，“牧马山”现有项目只能算是为“暴发户”准备的“大宅”，而并未“豪宅”！所以“白云渡”项目必须挖掘其深层次的文化背景，强调针对“豪门买家”的“归属领域”。项目的文化挖掘文化背景与地块特征的冲突：“牧马山”地区本身山势缺乏起伏，植被较为单一，其自然景观不足以支撑大面积的高档物业开发；且区域内基础设施建设还处在较为初级的阶段，且存在如区域内贫富差距悬殊、失地农民仇富等各类社会问题无

5、法回避，这也说明本区域尚不具备成熟“别墅板块”的特征。这也是“维也纳森林”销售状况不佳的重要原因。虽然“牧马山”与“三国文化”有关联，但其历史背景较弱，无法支撑项目这样的大面积开发工作。因此还需要深入挖掘项目的“背景资源”。项目的文化挖掘买得起别墅的人群特征统计（注意：并非项目目标客户群体）1、年收入在300万元以上；2、年龄大多集中在30—45之间；3、职业多为私营企业主，国企、外企高管，政府高官等，且都处于所在机构的实权位置；4、大部分购买者为男性，对事业、财富、交际圈有扩张欲望。项目的文化挖掘根据人口统计的特征，我们为项目的潜在目标客户群体创建了一个标准模型——模拟人。性别：男年龄

6、：40岁左右家庭结构：三口之家，妻在职或为职业家庭妇女，子在读初中至大学，夫妻二人有较多私人空间与时间。家庭收入：年收入在300万元以上（购买别墅底线）。工作环境：多从事管理工作，常年出差，习惯“Flylife”，游历过多个国家或地区，阅历丰富。社交环境：有固定的社交圈，对于“关系”、“圈子”有特殊认识，有“主导角色”意识，对于“权利阶层”、“财富阶级”的人际关系有扩张欲望。文化修为：社会阅历丰富，拥有自己独立、成体系的世界观、价值观，对常规媒体与非权威信息有本能的“否定意识”。项目的文化挖掘可以说，这是一个很冷静，而且阅人无数，工于心计的“男性精英群落”！项目的文化挖掘项目进行怎样定位

7、与推广才能打动他，使其接受项目？问题：金钱、财富、权力……他都垂手可得，还有什么可以打动他？回答：“幼年指导理论”——根据心理学的指导，我们知道成年人群最愿意尝试的是实现童年的梦想。也就是说童年的梦想实现，将打动这部分人群。项目的文化挖掘梦起：“精英男性”：童年的梦想？我们的童年是什么？这和卖房子有什么关系呢？材料：根据零点研究咨询集团的统计报告，近三十年来，中国男孩最可能向往自己将来成为的职业是：军警！解梦：这是男性对力量感及其对