成都三利白云渡项目策划案

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1、三利·白云渡策划案市场分析品牌规划一期策略执行国15条下的地产市场大势消费群研究竞争状况分析项目分析、企业分析漏斗—喇叭式整合过程品牌规划、推广规划收整锁定放大广告主题及表现形象视觉系统地产市场大势前景——压力——机遇——出路第一部分策略形成三利·白云渡的战略地位与发展空间国15条：——限制房价上升过快，限制大户型、别墅。新城南：——地处国际化时尚圈、经济圈、政治圈和时尚圈的交汇中心。联排、叠拼别墅：——稀缺产品。市场绝对销售份额高竞争楼盘硬件素质相近房屋面积增大，均价提高，总价达到200万元左右压力三利·白云渡目标群人

2、均年收入起码是成都市市人均的5倍及以上！人数收入水平三利·白云渡目标群金字塔接近顶部。成都平均年收入机遇市场健康——成都市的房产市场没有出现太大的起伏波动。竞争对手不规范——开发理念、营销理念、广告表现、品牌战略消费者可塑性——在政策影响和房产形势迅猛发展下，迷茫，渴望有真正优秀的产品。出路——品牌之路建立卖方市场空间建立买方市场空间挖掘三利·白云渡产品价值挖掘消费者购房心理推广手段123把“三利宅院”品牌演绎挖掘到极致！引领消费者的心理！以根植本土人文生活的名义！消费者研究成都市近几年发展较快，城市变化大，使人们对新生活有了

3、更多的追求，尽早步入更为现代化的文明生活，代表着大多数人的心愿，代表着一种进步、优越，是社会需求的主流。对产品的硬件质量和文化内蕴都有了极大的提升！消费者研究综述三利·白云渡目标群划分优秀层中坚层精英层中产阶级主力群首付款10万元，月800供元首付款50万，月供>2000元。月供1000<元消费者研究生活特征他们见识过更发达的地方，希望在本地住得有档次；社区居住氛围、外界对社区的口碑显得非常生要；有城市味、有现代味、有浓郁的人文味；生活热情、开放、极积、上进、有追求；有社会优越感、追求心、品味性；不少属于二次或二次以上置业；消

4、费者研究各个阶层各个行业各级政府公务员事业、金融、航空高级干部，如国税局、工商局、银行、民航等新兴行业私企老板高级技术人员（工程师、律师/教授、医生等）、高级金领服务行业的高收入人群成都市周边城市政府官员在成都有生意来往的商人、公司负责人等有意在成都置业的外省人士或港澳台人士其他消费者研究社区印象丰富的、热烈的、极积的、生活的、生动的、时代的；包容、多元、归属消费者研究三利·白云渡目标群塑造过程写真住在三利白云渡的业主，他们可能来自不同职业、不同阶层，他们年龄各异，但他们身上流露着共同的气质与精神风貌——深沉、开放、睿智、进取

5、消费者研究竞争状况分析竞争状况分析之整体分析区域发展前瞻主城区城南开发趋于饱和，土地资源有限，不会有大规模项目出现。城北鉴于目前区域内较差的居住环境，短期内不适宜别墅开发城东随着大规模拆迁和旧城改造，会出现一定量的别墅产品城西新项目向三环外扩张趋势明显，未来供应量充分郊区华阳拥有离主城区近的优势，发展迅速，别墅开发潜力较强。温江规划中的生态居住区，开发前景看好。龙泉有地貌及生态优势，未来几年的经济型别墅供应量大，但由于“垃圾场”的存在和先天富贵气不够，销售不会理想。青城山稀缺性大，但土地资源有限，只能作为别墅市场不可或缺的补充

6、成分分析结论１、任何一个别墅产品，都必须具有自己独特的个性。２、别墅产品的核心竞争力，必须鲜明！性价比从“世纪城”的售价来看，其均价达到了5500元/米2，但其形态为电梯公寓，而我们的产品形态为别墅，那么即使售价在7000/米2上下浮动，仍有巨大的性价比优势。附加值产品形态本身来看，由于是低层建筑，可以贯注丰富的文化色彩，不仅有利于挖掘产品的附加值，更可以做出特色，规避电梯公寓同质化的毛病。高品质由于别墅是房产市场的高端形态，可以真正实现“诗意地栖居”的人的高级本能，这是高层电梯公寓所无法办到的。竞争状况分析新城南片区楼盘分析

7、技术指标产品形态占地面积建筑面积均价户型区间绿化率容积率簏山国际社区·独栋别墅·联排别墅·水景洋房·景观LOFT2800亩2·96万m28500元/㎡270～310㎡50%0·37★蜀郡·联排别墅·空中宅院400亩30万m2未定130～300㎡51%1·0原乡·纯联排别墅105亩不详135万／栋230～350㎡41·3%0·73牧马山·易城·独栋别墅360亩7·2万m26000元／㎡265～340㎡62%0·23兰桥尚舍·多层·联排别墅·叠拼别墅2·71万m246201m25500元／㎡149～214㎡22%1·704三利·白

8、云渡项目分析八大核心优势政策优势人文优势品牌优势规划优势产品优势物业优势区域优势建材优势稀缺成就价值中国第一个书院主题别墅。人文优势三利宅院·中国本土人文生活的典范代表建设理念——以人为中心，以传统文化精髓和时尚精华元素为基础。建筑风格——再现传统宅院生活的风韵，把人生的乐趣