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《亘元地产华雁湖项目开发策略及经济测算报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2015年12月6日亘元地产【华雁湖项目】开发策略及经济测算报告第1页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第2页目录第一部分：项目整体开发策略第二部分：项目整体开发节奏第三部分：项目经济指标测算第3页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第4页项目整体开发策略
2、开发目标价值最大化可持续销售品牌价值提升开发高品质产品，定位高价值客群，实现项目销售价值最大化用高档产品树立项目高端形象，以高档产品先行开发，从而提升低价值产品的售价控制项目每期开发量，并结合市场需求状况以及竞品项目开发量，保持本项目良好的推盘节奏，实现可持续的销售第5
3、页项目整体开发策略项目开发重点问题解决项目开发总体目标第6页项目整体开发策略
4、提出问题以项目运作目标为前提，在项目的开发过程中会遇到如下问题：3.市场竞争激烈，产品推出要形成市场差异化1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素5.高层产品目前市场抗性较大第7页为了方便说明，根据整个地块中市政路网的规划，我们将项目地块分为A、B、C、D四个部分，图示如下：ABCD项目整体开发策略
5、地块划分第8页1.项目所在区域认可度不高，生活及公建配套不完善项目所在区域配套不够完善，因此为了提高区域认可度和生活便
6、捷性，较大规模完善的生活配套设施成为项目运作的关键因素之一，并且也是项目对外宣传的亮点。在项目的一期开发中要求配套设施先行，并且一期的配套设施开发量要多于各期，以满足一期客户入住后基本的生活便利性。周边现状图项目整体开发策略
7、解决问题第9页2.地块规模庞大，各板块之间产品衔接复杂项目规模大，可采用模拟多盘开发策略，每期推出不同种类产品，并可根据每期产品类型独立进行推广，特点各异。根据各板块的位置、景观资源、交通等特点、分布不同产品，形成需求互补、互相带动，使地块综合价值最大化。各板块间产品推出尽量丰富化，不同产品的搭配以满足多更多消费群体的需求。项目整体开发策略
8、解决问题第10页本项目
9、A、B两个地块的规模较大，为避免自我竞争、丰富产品线，必须对这两个地块进行容积率的拆分本项目C、D地块环境优势明显，具有开发高端产品的先决条件，建议进行高端打造，以提升整盘的档次项目整体开发策略
10、解决问题通过对项目规划条件的分析，我们可以得到以下一些项目基础信息：1、建设用地面积约为62.4万平方米2、容积率：高层≤1.8、多层≤1.3，无限高，建筑密度≤25%（高层）和28%（多层）3、总建筑面积8%左右的商业4、可估算出本项目平均楼层约大致为：Ａ、B地块：约11-12层（理论层数）C、D地块：约6-7层（理论层数）第11页项目整体开发策略
11、解决问题第12页3.市场竞争激烈，产品推出
12、要形成市场差异化及时了解各竞品项目的推盘策略，同时结合市场需求情况，制定合理的产品推出计划，以市场需求为前提，尽量和其他项目形成差异化，减少同类产品在市场中的竞争压力。选择差异化的产品及户型面积，每期都有丰富的产品线，以拉动不同客户需求，形成持续销售。一期可推出少量高端产品，展现项目高品质的形象定位，为后续产品高品质的“调性”奠定基础，同时支持项目价格定位。项目整体开发策略
13、解决问题第13页A地块，容积率1.8B地块，容积率1.8D地块，容积率1.3C地块，容积率1.3洋房别墅一期产品项目整体开发策略
14、解决问题第14页4.大规模的客群挖掘成为项目成功运作的关键因素丰富的产品线势必会吸引
15、更多的客户群体，根据客户的需求和销售产品一一对位。打造高性价比产品是所有客群追求的。水景资源虽然是区域内竞品项目共享的自然资源，但只是“观水”而不是“亲水”，合理的利用水资源，引入水系并贯穿社区，这将会成为项目突出的卖点，吸引更多享受生活、亲近自然的人群。项目整体开发策略
16、解决问题第15页5.高层产品目前市场抗性较大随着土地资源的稀缺，高层产品在未来的项目规划中一定会成为主力产品，不过这需要有一个时间过程。针对目前市场高层产品抗性较大的现状，一期开盘不推出高层产品，依据市场状况，随着客户对高层产品认可度的提高逐渐推出。高层产品主要抗性集中在两个方面，其一：高层产品公摊较大；其二高层产品
17、承担的附加费用较高。合理的解决这两个问题会大大缩减客户抗性。北京星河湾项目整体开发策略
18、解决问题第16页根据以上问题的提出，得出开发策略方向：配套先行，提升品质——生活配套设施以及Ａ地块配建的幼儿园和小学在项目初期就开始建设，增加生活便捷性。畅销产品，奠定市场——A、B地块的多层洋房产品是项目开发先锋角色，承担项目开拓市场、保证现金流的重要责任。高端产品，提高档次——D地块西侧的别墅可与A、B地块的洋房同时推出，借高端产品之势，提高项目的整体档
