“名为房屋买卖实为借贷担保”的法律问题分析

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1、学校代码：10276学号：151100863EastChinaUniversityofPoliticalScienceandLaw专业学位硕士学位论文MASTER‛STHESIS论文题目：“名为房屋买卖实为借贷担保”的法律问题分析姓名陈琪学科、专业法律硕士（全日制）研究方向民事法律实务指导教师赵文杰论文提交日期2018年4月15日1“名为房屋买卖实为借贷担保”的法律问题分析（摘要）专业：法律硕士（非法学）研究方向：民事法律实务作者姓名：陈琪指导教师：赵文杰近年来，随着民间借贷的不断发展，当事人之间为了保证借款到期能够获得清偿，在实践中不断创

2、新着能够为借款提供担保的方式。其中就不乏当事人通过订立买卖合同的方式为借款提供担保，尤其以房屋买卖合同的形式为甚，随之产生的纠纷也日益增多。然而在相关法律还未完善的情况下，对于“名为房屋买卖实为借贷担保”的法律性质认定出现了较大的差异，并且在审判实践中对于该类纠纷如何适用法律也存在不同的意见。在此背景下，最高人民法院出台了《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》），其中第24条明确了“名为房屋买卖实为借贷担保”案件当事人之间成立借贷法律关系，但未就买卖合同的性质和效力作出明确，司法解释的适用效果不太理想。

3、本文便以此类案件为讨论对象，通过案例引入，结合《民间借贷司法解释》第24条，对于案件争议焦点所涉及的法律问题进行探究，从而期望能够为日后该类纠纷的解决提出有益的建议，做到理论服务于实践。本文由导言、正文和结论三部分构成，其中正文又分为以下四个部分：第一部分以司法实践中发生的“名为房屋买卖实为借贷担保”案例为切入点，归纳该类型案件的特点。接着引入最高院对于该类型案件的司法应对措施——即《民间借贷司法解释》第24条，对其进行详细的解读，分析这样规定的合理之处，同时就第24条未作明确的内容，分析其产生的影响。第二部分是在理论层面上探讨“名为房屋买

4、卖实为借贷担保”的法律性质问题。通过引入让与担保、后让与担保、代物清偿预约等相关理论学说，比较分析与上述制度存在的异同点，得出“名为房屋买卖实为借贷担保”所设担保非为让1与担保或者后让与担保，也不构成代物清偿预约，其本质仅仅是一种债权，不具有对世效力。第三部分是对“名为房屋买卖实为借贷担保”的法律效力进行分析，讨论了“名为房屋买卖实为借贷担保”与禁止流质的规定、通谋虚伪表示的关系，得出以房屋买卖合同为借款设定的可以房屋所有权偿债的意思表示未构成通谋虚伪表示。虽然其适用我国《物权法》关于流质禁止的规则，但需要对其适用范围进行限定。如果债权人就

5、该债权办理预告登记手续，可取得对抗力。第四部分是从司法层面着手，提出审理“名为房屋买卖实为借贷担保”案件的些许建议。主审法官需要探求当事人之间的真实意思，通过查明合同目的来判定是否构成买卖型担保；同时秉持公平正义的理念，合理分配当事人之间的法律风险，妥善处理当事人之间的利益关系。[关键词]民间借贷；非典型担保；流质禁止；物权法定2Theanalysisoflegalissuesfor"realestatesaleinform,loanguaranteesinessence"(Abstract)Major:JurisMasterResearc

6、harea:CivillawpracticeAuthor:ChenQiAdvisor:ZhaoWenjieInrecentyears,anewwayofsecurityhasemergedinthepracticeofprivatelending:thepartiesprovideaguaranteefortheloanthroughthesigningofasalecontract.Inpractice,theloancontractisguaranteed,especiallyintheformofacontractforthesale

7、ofthehouse,andthecorrespondingdisputesareincreasing.Inthecaseofalargenumberofrelatedsalescontractsandimperfectlegislativeandjudicialinterpretations,inordertoguidethetrialworkofthenationalcourt,theSupremeCourtissuedtheprovisionsonSeveralIssuesconcerningtheapplicationoflawto

8、privatelendingcases(thefollowingisreferredtoas"judicialinterpretationofprivatelending").J