【精品】市调报告(和源中环企业广场)

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1、“和源中环企业广场”市场调查报告项目简析：项口基木基础技术指标:案名：和源屮环企业广场注册名：和源中环企业广场投资商：上海北方城市发展投资冇限基地位置：共和新路2991号（近永和东路）基公司础开发商：上海北方城市发展投资冇限售楼处地址：共和新路2991号（近永和东路）信公司息代理商：上海世联售楼处电话：66316099建筑设计：上海天华建筑设计有限公建筑楼层：17司规划用途：写字楼工程进度：结构封顶（有样板房）交房日期：2011年5刀30日公开日期：2010年4刀22日基地面积：29387平贷款银行：建行、工行项总建筑而积：28500平贷款额度：50%投资金额：贷款

2、年限：30年H容积率：2.0绿化率:35%主力面积：150平得房率:66%信平均总价：400万主力总价：450万主力房型:B-150平单价范围：29000-31000元息平均单价：3万面积范围：73-151平总销金额：&6亿规划户数：231套电梯数量：7客+2货销售率：12%物业公司：戴徳粮行物管费：25元车位售价：暂不销售车位租金：1600元/月车位数量:226项目配套：和源企业广场是“和源福邸-悦公馆”中一栋17层高的5A办公楼，总建筑面积约28500平米，规划231户进驻，有地下停车位226个。据了解，该项目的样板间将于2010年4月29日止式对外开放，预计价

3、格在30000元/平米左右。和源企业广场地处闸北大宁板块北部，位于共和新路、永和东路口。项目北侧约300米是在建的汶水路交通枢纽，未来将引进20余条公交线路和大型P+R停车场，目前周边己有46、95、222、916等多路公交，此外，地铁1号线汶水路站、中环线、南北高架就在项目附近。和源企业广场由上海北方城市发展投资有限公司投资开发。区域环境分析大环境：屮环金业广场位于南北高架与屮环线交汇处，紧邻地铁1号线汶水路站,交通便利，区位优势明显。北面依托上海中心城区唯一国家级开发区--市北高新技术服务业园。南而依托集商务酒丿占、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活

4、功能为一体的大宁国际商圈。双圈交叠，双核驱动，处于未來区域发展的核心地带。百米总高构筑沪北新地标。北方集I才I是区36家国有房产企（事）业单位于2005年4刀战略重组建立，集土地储备、旧城改造、房地产开发、物业管理等多重职能为一体的区管重点企业。小环境：学校:上海大学商场：闸北大润发、大宁国际住宅:亿润苑、永和雅园、万荣阳光苑酒店:大宁福明喜来登集团酒店、锦荣国际大酒店、雅冠商务酒店、优嘉湖大酒居银行:工行、农行、建行、上海银行、中国银行、浦发银行、交行餐饮:从犬厦向南约1000米左右，即可到达大宁国际商业广场，可享受到丰富的餐饮、休闲、金融等商业配套服务。其他:大

5、宁灵石公园、闸北公园、上海马戏城、681会所、闸北区人民法院、闸北网球馆、闸北体育场。轨道交通描述：1号线、7号线汶水路站公共交通：紧邻南北高架、中环线、和地铁1号线汶水路站，项目北侧约300米是在建的汶水路交通枢纽，未来将引进20余条公交线路和大型P+R停车场，目前周边已有46、95、222、916等多路公交。该项廿周边生活配套主要以人润发（项目以北）为中心辐射2公里地块。项目以西主要以写字楼和大型饭店为主的商务配套（大宇商圈）。项目产品分析：5A甲级写字楼高端配套，800平方11米挑高大堂；美国开立AVA空调；7+2部三菱电梯，独有全装进口VIP专屈电梯；5.5

6、米loft设计，主流户型150-73平米，创意空间、可拆可拼，体现创意办公，办公环境更加惬意；顶级物业顾问DTZ全程提供专业、体贴的物业管理服务。混凝土框架结构，外墙采用干挂石材加玻璃幕墙，内墙使用石材，大堂及公共部分为800平11米挑高大堂，卫生间、洁具使用FI本T0T0,使用中央空调、市政供电、供水无煤气并有宽带接入。消防为国家标准。9部三菱进口电梯。地K226个车位，配比约为1比1。项目层高5.5米loft设计，loft设计为现在稀缺建筑设计。5.5米层高在交房后可由开发商免费为业主进行分割改建，并免费提供楼板（钢板）。产品内部可自由分割，随意装修设计。内部结

7、构为四周分散立柱设计，以下附图。该项目地处市北高新技术服务业园区与大宁商圈的辐射内，紧邻南北高架、屮环地段此为该项目最大卖点，销售过程中销售人员也大力介绍此优秀地理位置。价格及去化分析：该项口从10年4月底开盘至今，以下为10年整年价格变化，经暗调了解该项目代理商无任何折扣，但不排除有折扣的因素（开发商有关系）。整个楼盘采用暗控，房源都是由业务员告知是否述冇，客户无法看到销控表。（业务员控台询问，销售去化不理想，遮遮掩掩）。项目门10年4月开盘以來，共销售28套，主要集中销售分布在10月至12月，10月至12月共销售21套。去化程度达到12%。近大半年时间，实际