土地储备的风险与对策

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1、土地储备的风险与对策摘要：我国现行土地市场机制不够完善，由于受到社会经济条件限制和历史因素影响。处于初级阶段的土地市场，其管理制度无法满足经济发展需要，导致出现较多问题，同时也给土地储备增加不可控风险。本文简单分析了土地储备的风险，探讨了预防土地储备的对策。关键词：土地管理土地储备储备风险风险预防中图分类号：C93文献标识码：A一.引言土地屈于不可再生的资源，土地使用时需要合理规划，储存时需要科学管理。我国虽然建立了较多土地储备机构，但由于现有的制度无法满足市场上土地的需求，导致土地储存存在风险。土地储备的风

2、险主要表现为制度风险、市场风险及运作风险。二、土地储备风险的类别和控制过程 (-)土地储备风险的类别 风险是指未來结果的不确定性，即实际结果与预期结果的偏离。我国城市土地储备木质上是一种公共投资或政府投资活动，但具有商业地产开发投资经营的特征，城市土地储备过程中存在多种风险。狭义的城市土地储备风险就是在土地取得、土地储存和整理、土地出让等城市土地储备的各个环节中，城市土地储备机构所面临的可能导致未来经济收益不确定性的因素。 当前我国土地储备实施面临的风险主要有： 1.土

3、地储备的制度风险主要有法律法规不完善性风险、土地储备机构定位不明、政策变动性风险和政府过度干预风险。 2.土地储备的市场风险主要有经济周期风险、地产泡沫风险和信息不対称风险。 3・土地储备制度的运作一般分成收购、平整和早期投资、储备、出让四个阶段。这四个阶段都存在一些不确定因素，可能引起运作成木的非预期波动。 （二）土地储备的风险识别1.内部风险。按照土地储备的流程，内部风险可以分为收购风险、开发风险、储备过程中的风险、出让风险。收购风险指土地收储过程中的风险，主要有收购价格不确

4、定风险和被收购土地产权、自然条件不确定风险。无论是征收农用地还是旧城区拆迁改造，土地收储价格都是双方谈判的结果，而收储方和被收储方对土地收购价格的认知存在很大差异。在土地收储中，由于收储方和被收储方信息不对称，收储方对地块的产权，地理结构、地下设施等状况掌握不明，可能由于土地存在复杂的历史遗留问题，使收储方陷入不必要的法律诉讼，或者由于不合理的地理结构对土地利用造成制约，需收储方增加土地开发成本减少限制。开发风险是土地开发中开发成本过高或开发时间过长的风险。土地储备机构应对收储的土地进行科学有序的开发整理，如

5、果将开发整理工程发包给开发企业，土地储备机构应有效控制工程造价、质量和进度，规避开发风险。储备过程中的风险指的是进入土地储备库的土地临时经营时，或者将储备土地抵押融资过程中产生的风险。土地临时出租和融资不能影响土地出让。土地储备机构应科学控制储备库中的土地数量，既要避免土地储备量太少达不到调控土地市场的目的，又要避免土地储备量太多而引起资金和土地的积压。出让风险是指土地出让、出租过程屮的风险，主要是土地变现性差的风险。由于土地的位置固定性和价值巨人性，使得土地变现能力差。此外,土地储备周期较长，不确定因素多，

6、并且土地出让受当时房地产市场环境和政府政策影响，增加了土地出让风险。1.外部风险土地储备的外部风险主要指房地产市场波动风险和政府干预风险。房地产市场存在固有的周期性，而周期中各阶段的拐点是难以预测的。土地储备机构的作用是调控土地市场，减小房地产市场波动的振幅；同时，储备机构本身也面临房地产市场波动的风险。房地产市场波动产生的风险主要影响储备机构的资金周转。由于我国的土地储备资金执行收支两条线管理，当房地产市场处于繁荣时期，土地出让产生的收益大部分归地方财政获取；当房地产市场处于萧条时期，土地流拍比例增加，储备

7、机构的土地不能及时变现，已投入的土地一级开发成本不能收回，如果地方财政没有足够的能力和意愿给予资金支持，土地储备机构将会面临严重的财务风险。政府干预风险是指政府对土地储备进行干预而给城市土地储备带来收益的不确定性风险。由丁我国的土地公有制性质，土地属于国家或者农民集体所有，为了保证公共利益，需要政府〒预。政府对房地产市场丁预的主要形式有：通过行政划拨、协议出让、税收减免等措施对某些项目予以优惠支持；通过颁布规章制度、实施办法等法律文件制约房地产企业行为；大型国企直接涉足房地产领域。由于政府干预的局限性和非市场

8、性，经常使得政府干预不能带来理想效果。实施城市储备制度后，不能完全杜绝政府干预土地市场行为，引起土地资源配置不合理。三、土地储备风险的对策。1.完善土地储备中心运作机制 首先，土地储备机构基本上可用政府授权，市场运作，企业管理來概括。由于土地储备工作存在政府授权经营、收购储备资金依靠土地储备制度保障、土地储备收益属于政府财政收入等特点，因此土地储备机构应为非盈利性的事业单位。被授权的土地储