商品房回购案例分析

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1、回购案例分析1・汉嘉国际社区120%保值回购，不满意就退房汉嘉国际社区是成都一个比较有代表性的楼盘，其项目占地430亩，总建筑血积50万平米，•其定位为一大型综合性社区，具物业形态比较多样化。项口位于成都新城区内，项口包含独栋别墅、叠拼别墅、花园洋房、多层、小高层以及高层系列产品。项目于2007年11月开盘销伟，开盘定价为5950元/nV（均）当前价格均价丨旳如元/平米O三个月O六个月【宴全部10,0009.500-9,000-8.500-8,000-7.500-7,000-6.500-6,0005.500-5^000-4.500

2、4,000-3.500•3,000-2.500-2,000^4rt會斗•«『>.c■•—aC088800C08800C0880n666666666660UOOOUUOOUU，O————I——――—-•ooocooocoooocooocoooocooocoooocooocoooocooocoooEiMcxizcMiMrMzrMcjrMZzrsjcMrsjzrjrMzrMzrMCirjzrsjrxirMrj(xjrJcJzziMrMiMCMzrMrjrMZzrjrsj价格走势图2008年经济危机导致楼市动荡，为提升项目的

3、市场信心及打消消费者的观望情绪，汉嘉国际与当年9月份推出新的营销策略并于稍后的秋季房展会实施，即120%保值回购活动，其主要内容是山开发商向其承诺在购房两年后，如遇楼市低迷、房屋贬值，购房者町要求开发商以现价的120%回购所购房屋。另外两年后若觉得当时所购房源不合适可以无理由换房，即从届时房源里随意挑选并且只要补差价即可。其按合同总额进行120%增值回购，H的是给消费者降低购房风险、树立他们信心的同时，也是对口己产品有相当的信心，因为他们相信2年示的产品不会贬值，也相信随着配套及人环境的发展，区域价值和市场价值还会提升。Z所以制定

4、的的时间间隔是2年而不是一年这是由于即使当下市场环境不好，房价面临大跌,但一个市场周期不会维持两年Z久，或者说这个下跌的阶段会有两年，上涨空间是否会达到甚至超过销售价格也是未知数。当然这样分析市场这是最坏的情况。从该楼盘的的价格走势上来看,08年9月到09年2月六个月间楼盘均价下跌到4372元血，降幅达33.7%；随后房价开始缓慢回升，至10年3刀房价回到5500元血；截至10年9刀即两年时间到期，价格为5450元/m仍未I叫归开盘价格。至于其之后具体的应对策略在网上杳无相关资料，但事实是房子的确是贬值了。另外该项II可能同时也

5、考虑到一些潜在的危险因索，如炒房者统一买进抛售或者市场行情不好导致大规模退房导致的资金链断裂，在方案推出吋就先行将这一威胁控制在一定范围，其具体措施是限制数量，比如将这部分售后120%回购的在选定的-市余套房源中提供50个名额参与活动，从而使这种风险在一个可控并且可承受的范围内。毕竞这一营销策略具仍是以销售为主要目的的。既然拉动销售、提升客户信心的目的己经达到自然没有必要承担过人的风险。另外我觉得还有一点可能也是其限制数量的原因，在《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》中对此类行为冇一定约束，解释规定，不具冇房产销

6、售的真实内容或者不以房产销伟为主要目的，以非法占有为1=1的，使用诈骗方法售后包租、约定回购等方式非法吸收公众存款“敛财”，将构成集资诈骗罪。即相对一个大体量的项目來说，小部分的售后返本回购产牛的资金不足以对整个项冃运作产生大的积极作用，从而在一定程度上说明了此行为不是开发商融资行为。（注：以上分析的价格皆为均价，前面提过此项目包含多种物业形态，所以在价格数据上可能会存在相应的误差。）2.慕和南道“0风险购房”！五重承诺保障3年内资产增值30%以上为慕和南道广告词，该广告词含冇升值或投资回报的相关信息，误导消费者购买，已被冇关部门

7、查处并处罚。项忖占地161.8亩，总建筑面积52万余平米，规划设计为26-33层点板结合低密度高层建筑。慕和南道南临迎宾人道，东、北两面为市政规划道路，距天府人道2公里，距三环约10公里，车程约10分钟左右。近期，位于国际南城的52万平米阔庭舒居“慕和南道”，以五重承诺独担风险，推出振奋人心的“0风险购房”计划，让购房者吃下定心丸。解读五大承诺保障体系：“无理由退房”，不但全数退还房款，还将按天数支付购房者相应比例的利息;“三年资产无忧承诺”、“房价稳定承诺”对慕和南道3年内的价格和发展势态作出绝对增值承诺，否则开发商予以补差；“

8、老客户再度优惠承诺”则是对于08年8月1FI前购买慕和南道的老客户很有诚意的回馈，即给予600元/平米的再度优惠；“房屋品质承诺”对于慕和南道的综合品质、交房标准和交房时间都作出承诺，让消费者可以安心购买。慕和南道价格上势12008-04-2161