前期物业管理招投标的难点和对策

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1、前期物业管理招投标的难点和对策前期物业管理，是指在业主、业主人会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“口建口管”。冃前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控,借用招投标的形式喑箱操作，i些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩,到头来只能作为“陪标"，使广大业主和投标人的利益受到损害。结合国家

2、建设部于2003年9月颁布的《丽期物业管理招标投标管理暂行办法》，通过対这些问题的分析，找到解决难点的对策。一、现状及分析《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业市场化的进程而颁布的，•其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以示，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体悄况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下儿个方面：1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题开发商下属的物业管理公司与实行市场化运

3、作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主打物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。2、为选“意中人”,隐性招标多此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人"，其他投标单位只是走形式。冃评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。3、程序不清、信息不对称虽然招投

4、标活动有一•定的程序，但在实际操作中乂是另外一回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。4、重表彖不重实质，投标费用大据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则儿千、多则儿万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方儿乎没有成本支出，且对投标方的成木不补偿。冇的开发商将

5、楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成木，这是对开发商是-•种规范和约束。5、政府干预的弊端政府在招投标过程中，集“评判”和“参Ar于一身，所以在整个招投标活动屮，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个醵端：一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本來完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。二是，由于政府参与，致使不少本來应该由市场

6、解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，山市场机构解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一僦定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。二、解决问题的对策1、转换思想观念政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升

7、物业的质最和吸引力，同时可以帮助开发商从根木上解决遗附问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发商将资深的物业管理公司作为卖点，就取得很好的售房效果。2、培育市场机制政府应该将参与和服务两项功能严格分开。即政府不直接参与招投标活动，而将服务功能做强。政府部门应以制定政策并监督执行政策为主，不应参与政策的执行，包括价格的制定等。为此，政府在物业管理招投标活动屮有以下职责：制定推进物业管理市场和关政策并监督其执行状况;对物业管理招投标活动小的专家评委进行培训和资格认定，并对其进行年检;不失吋

8、机地将中介机构导入物业管理招投标市场，并对中介机构实行资质管理；建立物业管理仲裁机构等，以培育健康的物业管理市场。3、细化招投标程序1）评委会组成和资格鉴定政府官员与物业管理公司总经理等评委会成员，必须具备丰富的物业管理经验和资格。但是在进入评委会之询需要通过政府相关部门的培训和认定，取得相应的资格，以保证评委的质虽，使整个评标过程更加客观和公正。如果发现违规现彖，应终生停止其“评委”生涯。2）评委会组成人员的比例分配冃前，评委会70%是由专家组成的，30%是由开发商和业主组成的。