前期物业管理的误区和对策

前期物业管理的误区和对策

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1、前期物业管理的误区和对策前期物业管理是指在业主大会成立前,开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别:一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没冇行使选聘物业管理公司的职权机构,但已冇部分业主入住,不能没有物业管理和服务,只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司來承担。而一般意义I二的物业管理,是由业上委员会行使选朗物业管理公司的职权。前期物业

2、管理的两个作用实施前期物业管理,一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去,物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始,物业如果存在功能与质量问题,难有冋天之术,最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质最上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都冇了更多的保障。二是有利于在物业建设期间实现建龙、用龙、管龙的有机结合。没有前期物业管理,建龙者只顾口己建房,不会充分顾及用房者与管房者的利益,结果房子交到用房者与管房者手中时,往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷,建房者晕头转向,用房者

3、怨声载道,管房者里外受敌。有了前期物业管理,物业管理企业不仅从建房者的角度,更会从用龙者与管龙者的立场,凭借对物业的专业知识,认真审视物业建设的功能与质量问题,向建龙者提出合理化的意见与建议,当好参谋与助手,使建龙者省钱省力,用龙者舒适满意,管房者专心服务。前期物业管理的三个认识误区受开发商委派,不受制于业主。前期物业管理阶段,是业主入住尚不充分,还不具备召开业上人会、选举业上委员会和聘•请物业管理公司等诸项条件的阶段,因此,rh开发商聘请或委派物业管理公司进行管理,应该是悄有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法,本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物

4、业管理这个空H期。但是,因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同,而是与开发商签订的管理合同,对入住不充分造成的物业管理费收缴差额,开发商甚至可以给予补偿,这就难免造成物业管理公司只对开发商负责,不对业上负责的情况。一家对业上没有责任的物业管理公司,能够搞好对业主的服务吗?显然会大打折扣。更何况,有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位,本來就是一家人。因此,当业主对开房商提出房屋质最、合同承诺、物业管理等各方面的问题时,物业管理公司就有nJ能站不到业主这一边,因为经济利益这支无形的手在起作用。抱着临吋观念,形成短期行为。前期物业管理阶段,是从第一户业主入住之吋起,到

5、开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之口止。基于这种情况,有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量,打造企业品牌,赢得市场信誉,以图长期经营;抱定的是临时观念,采取的是应付态度,只谈收钱,不谈服务,混到合同期满再由开发商女排一个地方,依然冇饭吃。而作为开发商,对于这种短期行为,往往睁一只眼闭一只眼,房子已经卖出去了,钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点,其至还要倒贴钱,服务质量如何,实在是懒得过问。这样,吃亏的当然是业主。凑成草台班子,造成管理失范。某些前期物业管理公司,不光是基于“前期”二字,主观上不想搞好服务,述由于它是由开发商找的几个富

6、余人员凑成的草台班了,拿一个临时资质,就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司,人员良莠不齐,根本就不懂物业管理为何物,以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应育深得业上认同的服务理念,是一门与人打交道的学问,还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人來搞物业管理,管理便失去了规范。前期物业管理“三部曲”“瞻前顾后”,精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:针对性地提出小区现存的会影响未來管理的问题,使发展商能冇时间考虑改善措施,以减省日后管理设就修改或增加的费用;在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则

7、,使H后管理运作能畅通。抓住重点、难点,防止工程“硕伤”。针对设计、建筑材料、公用设备及设施提出建议,使物业的各项设备功能符合国际管理水平;评估影响物业管理运作及收费的因索。根据整体设计,选用材料,设施设备等,拟定物业管理收费标准;评估小区规划设计及建设。从管理角度提出一切对口后物业管理冇正面及直接影响的建议,如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等。从口后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见;建议成詁保

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