宅基地“三权分置”面临的问题与对策

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1、宅基地“三权分置”是继农村承包土地“三权分置”后，我国农村土地制度的又一次重大理论和制度创新，将对农村经济社会发展产生深远影响。那么，农村承包地和宅基地“三权分置”有什么区别与联系？宅基地“三权分置”改革目前面临怎样的挑战？应该如何健全宅基地“三权分置”制度？详情见下文。-、农村承包地和宅基地“三权分置”的异同农村承包地和农村宅基地在所有权层面上，均属于公有制屮的集体所有。但在使用管理上承包地为农用地，而宅基地则是建设用地，不同用途的土地管制办法也不相同。因此，承包地与宅基地的“三权分置”相比，既有共性，也有个性。1、要求不同农村承包地的“三权分置”是在集体所有权的基础上

2、，稳定农户承包权、放活土地经营权；农村宅基地“三权分置”要求探索宅基地所有权、资格权、使用权的“分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。2、问题针对性不同农村承包地“三权分置”是在分田到户解决农民吃饭问题后，再解决农民如何致富的问题；宅基地“三权分置”是要解决城乡建设用地“双增长”和农村大量住宅用地闲置的问题，以及有效显化宅基地财产价值。3、实施难易程度不同农村承包地改革早、实践基础好、制度形成较为规范。随着国家经济的快速发展，农村人地关系发生了变化，原承包经营农户对土地经营的收益和就业依赖度逐步减弱，出现既不愿

3、丧失承包经营权、又不愿自己耕种的两难困境，影响了农地市场发展和农业产业竞争，甚至自发岀现了经营主体多元化现象。实施承包地“三权分置”，可让承包者安心流转，让经营者安心经营。这有利于建立适应农村劳动力向城市转移、人地分离，为城乡融合和农业现代化提供可持续的制度基础。农村宅基地“三权分置''提出的时间较晚，且演进过程较为复杂，制度政策变化多。改革开放以来，农村的房地捆绑模式一直没有突破，社会各方面的认知始终不清晰，就连《物权法》中确定的宅基地用益物权，也只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和承包经营权相比也少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押等，

4、这些限制无疑制约了农民土地财产权益的实现。4、权利关系不同在两个“三权分置”屮，对农村承包地的要求是“坚持农村土地农民集体所有"，即集体对承包土地有发包权、处置权、收益权；但在对农村宅基地的要求则是“落实宅基地集体所有权”，目的是防止农户宅基地使用权成为事实上的私有权，并在此基础上进一步明确处分权和收益权。二、宅基地“三权分置”面临的挑战宅基地“三权分置"作为我国农村土地制度的重大制度创新，虽然目前宅基地制度改革试点取得了一定的进展，但在实践中还面临一些困惑，须进一步对政策供给予以明确。1、如何落实集体的土地所有权农村土地农民集体所有制是一种比较特殊的土地所有制，从宅基地

5、来看，享有无偿取得宅基地是集体成员的重要资格权之一，宅基地使用权流转后，集体是否分享收益，还是全部归农民享有，也是实践中的新问题。2、如何界定农民资格权在现实条件下，确定集体成员资格，可能涉及农民的家庭关系、户口关系、出生死亡关系、男女性别关系、婚姻嫁娶关系等。这些权利什么情况下取得、什么情况下灭失、什么情况下恢复、能否继承可否转让等，所有这些关系的厘清和界定，都是落实“三权分置"的关键环节。3、如何建构“一地三权”之间关系宅基地“三权分置”后，农村宅基地使用主休将不再限定在集体范厢内，使用主休将多元化和复杂化，如何在法律和政策上划定所有权、资格权、使用权的权利边界，如何

6、落实所有权对资格权，尤其是使用权的监管，农民的宅基地抵押融资权与土地使用者的土地抵押融资权怎样区分，抵押权怎样实现，权利之间能否让渡等，这些还都需要相关法律进行调整和进一步明确。4、如何规定宅基地使用权年限除土地所有权外，宅基地使用权的最高年限与资格权的关系是一个重要问题。国家对宅基地没有规定使用年限，由于房屋所有权可以继承，实际上存在着随同房屋继承而发生的宅基地继承。5、如何完善不动产登记制度随着农村土地“三权分置”改革的推进，不动产登记制度需要积极跟进，如产权证的式样和内容需要相应的增加和变化，特别是土地的权属、权益、年限等要适应土地产权的不同而进行全面的登记。三、健

7、全宅基地“三权分置”制度对策1加强农村土地“三权分置”制度供给围绕农村土地制度的创新，加快《物权法》《土地管理法》《担保法》《合同法》等法律法规的修订，对相关配套法规进行“立、改、废”，形成相对完整的制度体系。特别是资格权的设定，叮考虑建立政府相关部门备案审查制度，强化对农民利益的保护和宅基地流转秩序的维护。2做好土地确权工作坚持确权之后再“分权”原则，确权要准确把握法律法规政策规定，查清权利来源，不能让违法违规者通过“三权分置”获取超额利益，侵害合法权利人的权益。3处理好利益平衡和权利保障问题不论是承包地还是宅基地，在处理流