2017.9.16西安·高陵罗马假日项目可研报告46px

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1、高陵罗马假日项目容积率调整可行性研判建议市场企划部2014年9月16日报告目的Part1高陵罗马假日项目前期工作回顾项目本体现状回顾项目团购需求回顾项目3.2容积率方案定位回顾项目1.5容积率调整背景回顾原则界定提出项目1.5容积率产品定位建议进行1.5与3.2容积率比对研判希望通过本报告解决主要问题目的：对项目容积率调整可行性进行研判，通过方案比对选择开发周期短、风险小、去化能力强、溢价空间大的方案,为公司决策提供依据。报告目的Part1项目回顾Part2项目本体现状回顾项目团购需求回顾项目3.2容积率方案定位回顾项目1.5容积率

2、调整背景回顾项目本体回顾项目回顾Part2罗马假日项目位于高陵县东南部，昭慧路以南，高陵气象局以西，东临昭慧广场及G210国道，北接泾渭上城，地理位置优越，交通便利。学校、公园、新县城中心紧邻项目，生活配套齐全。基础数据毛地面积23.69亩（含2.431亩代征道路）净地面积21.261亩（14174.55m²）容积率1

3、学南侧为高陵城市运动公园，占地75.88亩，是目前高陵县面积最大、设施最全的开放性城市公园。项目回顾Part2项目团购需求回顾项目回顾Part2条件：3.2容积率高陵供电局团购需求：138平方米（建筑面积）/户，共105户，合计面积14490平方米团购定价沟通：均价2830元/平方米（暂无书面确认）3.2容积率下，实现可售面积约4.55万平方米。团购销售14490平方米（占比32%）市场销售31010平方米（占比68%）项目3.2容积率方案定位回顾项目回顾Part2原高陵项目销售部依据2013年初高陵县市场竞品项目物业热销类型及空缺

4、、热销面积区间定位如下：物业定位：18层板式小高层、1梯2户户型定位：100平方米2室2厅1卫；125平方米3室2厅2卫设计要点：敞开式阳台、落地玻璃、飘窗、地辐热采暖、全明设计面积赠送：建议每户提供10平方米赠送面积停车设置：地面设置停车位；地下一层，停车按1:0.5设置可售面积：4.55万平方米；市场3.1万方（含4000方商业），团购1.45万方项目1.5容积率调整背景回顾项目回顾Part2为解决陕西地方电力集团高陵供电分公司众多职工的住房问题，加速项目推进，加快城市建设；我公司开展大量前期公关工作，争取将地块的规划容积率调整

5、为R≤3.5；但因本项目地块东侧为是高陵县气象局观测站，根据《国家气象设施和气象探测环境保护条例》第十四条，在观测场周边800米探测环境保护范围内修建高度超过距观测场距离1/8的建筑物、构筑物的规定。项目地块距高陵县气象局观测场只有一墙之隔，按气象保护条例规定和国家规划设计规范要求，本项目容积率调整实施难度较大，因此本报告暂按用地指标1.5容积率进行产品定位调整及测算比对。项目用地东侧待解决问题Part3原则界定项目1.5容积率产品定位建议进行1.5与3.2容积率比对研判项目原设定容积率为3.2，在满足高陵供电局团购(总共105套1

6、38m²住宅，团购面积共计14490m²)的同时，仍有3.1万m²的市场销售面积；若维持规划要求1.5容积率不作调整，项目仅能满足团购需求，产品定位、交房及建造标准遵循团购方需求即可。因此建议本项目定位及测算原则明确如下：1、以遵循高陵竞品市场为研判基础；2、以市场销售作为定价及测算依据；3、快开、快销、快平衡的作为本项目的定位方向。原则界定待解决问题Part3项目1.5容积率产品定位建议——区域竞品待解决问题Part3高陵县根据区域发展和房地产市场现状，可以分为三大板块，且各板块特征明显，本项目属于县城板块，主要竞品项目有维也纳森

7、林、鹿苑5号公馆、天下荣郡和奥韵华庭。奥韵华庭天下荣郡维也纳森林鹿苑5号公馆待解决问题Part3项目1.5容积率产品定位建议——区域竞品直接竞品-维也纳森林开发商鼎和地产项目位置高陵县一中昭慧广场旁规模总占地520亩；容积率1.3；总建面34万m²，绿化率33%项目共分4期开发产品形式12层LOFT高层、4层LOFT洋房、联排别墅商业沿街两层底商，平层及一拖二，面积约40—120㎡，售价9000—10000元/㎡，层高4.88米，70年产权。直接竞品-维也纳森林产品一期规划2栋12层LOFT（售罄）；二期规划5栋4层LOFT电梯洋房

8、和3栋联排别墅；总计约3000户户型二期：LOFT电梯洋房产品层高4.8米【2T10户，使用面积约65-135m²（建筑面积折半）】，共计40户；二期：六联排【3F，140m²三室、160m²四室，赠送车位】，共计70户；价格12层L