资产评估第三章 资产评估的途径与方法

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1、东北财经大学财务管理专业系列教材资产评估姜楠王景升主编东北财经大学出版社第三章资产评估的途径与方法第一节市场途径第二节收益途径第三节成本途径第四节评估途径及其方法的选择一、市场途径的基本涵义市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。从市场途径的涵义中可以发现，市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。运用市场途径及其方法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测

2、被评估资产的价值。第一节市场途径运用已被市场检验了的结论来评估被评估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。当然，通过市场途径及其方法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。二、市场途径的基本前提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一，是要有一个活跃的公开市场；其二，是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者,他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估

3、资产价值，评估结果会更贴近市场,更容易被资产交易各方接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物,其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因

4、素对资产价值的影响是可以调整的。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴；把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以为明确评估结果的价值类型创造条件；选择近期交易的参照物可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。三、市场途径的基本程序1.选择参照物不论评估对象是单项资产还是整体资产，运用市场途径及其方法评估资产时都需经历选择参照物这样一个程序。对参照物的要求关键是一个可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。另外就是参照物的数量问题。不论参照物与评估对象如何相似，通常参照物应选择三个以上。为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因

5、素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。2.在评估对象与参照物之间选择比较因素从大的方面讲，影响资产价值的基本因素大致相同，如资产性质、市场条件等。但具体到每一种资产时，影响资产价值的因素又各有侧重。如影响房地产价值的主要是地理位置因素.而技术水平则在机器设备评估中起主导作用。所以，应根据不同种类资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。3.指标对比、量化差异根据前面所选定的对比指标，在参照物及评估对象之间进行比较，并将两者的差异进行量化。例如，资产功能指标，尽管参照

6、物与评估对象功能相同或相似，但在生产能力、产品质量，以及在资产运营过程中的能耗、料耗和工耗等方面都可能有不同程度的差异。运用市场法的一个重要环节就是将参照物与评估对象对比指标之间的上述差异数量化和货币化。4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异市场途径及其方法是以参照物的成交价格作为评定估算评估对象价值的基础。在这个基础上将已经量化的参照物与评估对象对比指标差异进行调增或调减，就可以得到以每个参照物为基础的评估对象的初步评估结果。初步评估结果与所选择的参照物个数密切相关。5.综合分析确定评估结果按照一般要求，运用市场途径及其方法通常应选

7、择三个以上参照物。所以，在一般情况下，运用市场途径及其方法评估的初步结果也在三个以上。根据资产评估的一般惯例的要求，正式的评估结果只能是一个，这就需要评估人员对若干评估初步结果进行综合分析，以确定最终的评估值。在这个环节上没有什么硬性规定，主要是取决于评估人员对参照物的把握和对评估对象的认识。当然，如果参照物与评估对象可比性都很好，评估过程中没有明显的遗漏或疏忽，采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果也是可以的。运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：第一，资产的功能。资产的功能是资产使用价值的主体,是影响资产价

8、值的重要因素之一。在资产评估中强调资产的使用价值或功能，并不是从纯粹抽象意义上去讲，而是从资产