资产评估的途径与方法1

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1、第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节各种资产评估方法的选择第一节市场法一、市场法的含义及基本前提（一）含义通过市场调查利用市场上同样或类似资产近期交易价格，经过直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术。（二）基本前提1.要有一个比较活跃的、公开的交易市场2.在公开的资产交易市场上要具有较充分的可比资产及其交易活动二、市场法的基本原理：被评估资产的价值V市场上相同或类似资产的市场成交价P调整与修正（１）评估对象——被评估资产（２）公开市场（３）参照物资产——相同或类似资产，一般为类似资产，且n≥3个（４）参照资产一

2、般为全新资产，需对其进行调整与修正（５）市场成交价越靠近评估基准日越好（６）类似的衡量指标（资产的可比因素）P15三、市场法的具体方法（一）直接比较法1.现行市价法（前提：被评估资产与参照资产完全相同）[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，试估算该快速变现资产的价值。2.市价折扣法3功能价值类比法（F越大，V越大）（1）生产能力比例法（F与V成比例关系）[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，

3、试估算该资产的价值。（2）规模经济效益指数法（F与V成指数关系）Eg3-3.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年生产能为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价格指数为，求被评估资产的价值。4.价格指数调整法Eg3-4.某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格总共上升了5%，求被评估资产的价值。5.成新率价格调整法（二）类比调整法1.市场售价类比打分法Eg3-5.为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调查并选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实

4、例子，资料如下：ABC三宗交易实例项目名可比实例A可比实例B可比实例C成交价格50006005500成交日期2010.1.12010.3.12010.7.1交易情况+2%+5%-3%房地产状况-8%-4%+6%上表中，交易情况中的正（负）值表示交易实例的成交价格高于（低于）其正常价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比实例房地产的状况优于（劣于）估价对象的房地产状况所导致的价格差异幅度。另假设美元与人民币的市场汇价2010.3.1为1:8.5，2010.10.1为1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市场价格2010.1.1至200210.2.1基本

5、保持不变，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.试利用上述资料估算该写字楼在2010.10.1的正常市场价格。项目名评估对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格V=？50006005500成交日期2010.10.12010.1.12010.3.12010.7.1交易情况100%+2%+5%-3%房地产状况100%-8%-4%+6%为把百分号去掉，采用打分法：以评估对象为准，打100分满分，则可比实例A在交易情况方面好打100+2=102分，在房地产状况方面差打100-8=92分。成交日期不同提示物价变

6、动：2010.1.1——2010.2.1不变2010.2.1——2010.5.1-1%2010.5.1——2010.10.1+0.5%成本市价法Eg3-6.某一评估基准日的商品住宅的成本市价比率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。求其市场价值。3市盈率乘数法（一般用于对上市企业的价值评估）Eg3-7.某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业的平均市盈率为20倍，求该企业的整体资产评估值。四、市场法的评价（一）优点1评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前市场情况2评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易被各

7、方理解和接受（二）缺点1需要以公开活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用2不适合专用的机器设备、大部分无形资产及受地区、环境等条件严格限制的资产价值评估第二节收益法一、收益法的含义及基本原理（一）含义；通过估测被评估资产未来预期收益并按照适宜的折现率折算成现值，借以确定被评估资产价值。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。（二）基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。成本效益原则0V=？123452003004003002

8、00i=10%二、收益法的运用预期收益额收益年期折现率（未来收益为有限期）资本化