资产评估 第6章资产评估途径与方法 课件.ppt

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1、第6章资产评估途径与方法主讲教师：罗尧6.1资产评估途径与方法概述6.1.1资产评估途径内涵概括地讲，资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、收益途径和成本途径6.1.2资产评估途径与市场的关系资产评估途径实际上是人们模拟市场定价机理和规则所设计出来的若干资产价值评估基本模型6.1资产评估途径与方法概述6.2.1市场途径的基本含义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评

2、估技术思路的各种评估技术方法的总称。在资产评估实践中市场途径亦被称为市场法。6.3.1收益途径的基本含义收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中收益途径亦被称为收益法。6.1资产评估途径与方法概述6.4.1成本途径的基本含义成本途径具体是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。在资产评估实践中成本途径亦被称为成本法。6.1资产评估途径与方法概述6.2市场途径市场途径的基本前

3、提通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有足够多的可比的资产及其交易活动。6.2市场途径对市场法中参照物及其交易可比性的理解：1.参照物与评估对象在功能上具有可比性（用途、性能）2.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性（市场供求关系、竞争状况、交易条件）3.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长6.2市场途径市场途径的基本程序1）选择参照物（不低于三个）2）在评估对象与参照物之间选择比较因素（选择对资产价值形成重大影响的因素作为对比指标）3）指标对比

4、、量化差异4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异5）综合分析确定评估结果市场途径中的具体方法1）直接比较法2）间接比较法6.2市场途径6.2市场途径直接比较法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×...×修正系数n或=参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2…±基本特征差额n（1）现行市价法（2）市价折扣法（3）功能价值类比法（4）价格指数调整法（亦称物价指数法）（5）成新率价格调整法（6）市场售价类比法（7）价值比率法6.2市场途径直接比较法中的现行市价法当市场上与评估对象完全相同的资产具

5、有市场交易价格或与评估对象基本相同的参照物具有市场交易价格的时候，可以直接利用与评估对象完全相同的资产或参照物的现行价格作为评估对象的评估价值。（不用调整系数）例1：上市流通的证券可按照评估基准日的收盘价作为评估价；批量生产的有形资产等可按照同厂家，同型号，同批量参照物的现行市场价格作为评估价值6.2市场途径直接比较法中的市价折扣法例2：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同资产的正常交易价格为10万元，评估师根据市场相关数据及评估经验进行综合分析，认为该资产快速变现的折扣率为40%，因此，拟快速变现资产价值为：资产评估价值

6、=10*(1-40%)=6万元公式：资产评估价值=参照物交易价格*（1-价格折扣率）前提：1.完全相同的资产（不需调整差异）2.评估对象是清算或快速变现状态6.2市场途径直接比较法中的功能价值类比法资产价值与其功能呈线性关系（功能价值类比法、生产能力比较法）例3：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于：资产评估价值=10*90/120=7.5万元公式：资产评估价值=参照物成交价格*(评估对象生产能力/参照物生产能力)6.2市场途径直接比较法中

7、的功能价值类比法2.资产价值与其功能呈指数关系（规模经济效益指数法）例4：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产价值接近于：资产评估价值=万元公式：资产评估价值=6.2市场途径直接比较法中的价格指数调整法例5：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元半年间该类资产的价格上升了5%，则评估对象的评估价值为：资产评估价值=10*(1+5%)=10.5万元公式：资产评估价值=参照物成交价格*（1+价格变动指数）

8、6.2市场途径直接比较法中的价格指数调整法例6：被评估房地产于2010年6月30日进行评估，该类房地产2010年上半年各月月末的价格同2009年年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中参照房地产在201