联东U谷_亦庄企业独栋差异分析

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1、联东U谷研创企业园竞争产品优劣势分析大纲第一部分产品差异性分析区域差异规划差异独栋面积差异产品设计差异设计公司电梯外立面车位景观差异项目配套差异后期服务差异第二部分营销策略差异性分析广告语价格一、产品分析区域差异：1、嘉捷：位于亦庄开发区内，凉水河北，东临京东方。2、BDA国际企业大道Ⅱ：位于易庄荣华路南端点，大兴区亦庄经济开发区景园北街2号3、BDA国际广场：大兴区亦庄经济开发区荣京西街4、总部基地：西南四环外-北京市丰台区中关村科技园丰台园。处于四环边噪音较大，属于丰台区。5、总部国际：西南四环以外，总部基地西侧，属于

2、丰台区6、MAX：顺义空港工业区B区，东距首都机场一公里，南临新国展三期国际公寓。MAX处于别墅区内，居住范围较重，会有飞机起飞降落的影响。属于顺义区7、非中心：朝阳区定福庄区域朝阳北路，属于朝阳区8、汇龙森国际企业港：易庄东区最南侧9、U谷独栋：位于南六环外，金桥产业基地。嘉捷、BDA国际企业大道Ⅱ、BDA国际广场都属于易庄区域，位置最好的为BDA国际企业大道Ⅱ。U谷独栋属于易庄新城，可以走京津塘高速，但是需要过收费站缴费。时间距离相对易庄区域内较小，由于U谷的地理位置决定办公的静谧性，比较适合研发的企业，环境好，不被打

3、扰。项目位置一、产品分析规划差异：1、嘉捷：项目占地7.2公顷，总建筑面积8.4万平方米，容积率1.4，绿化率40%。分两期开发，一期色调为灰色，二期色调为白色，由20栋可售独栋办公组成，一栋配套餐饮楼及一栋综合楼。食堂面积1700平方米。没有商务配套，商务氛围不浓重。2、BDA国际企业大道Ⅱ：占地5.4万平方米，建筑面积19万平方米，16栋单体建筑，已建成7栋，1栋会所，容积率，绿化率3、BDA国际广场：占地4万平方米，建筑面积12万平方米。分两期开发，一期开发八栋，每栋8-10层，单体面积3000-8000平方米。二期

4、预留5万平方米，做定制。容积率1.98。4、总部基地：总占地面积65公顷，分为东区和西区两个区，东区为国际区，西区为大中型企业总部，东区一期完工，建完办公8栋，6栋会所。西区三期工程均完工并入住，西区占地47万平方米，建筑面积65万平方米，容积率1.38，绿化率大于50%，，可售总部楼303栋，会议中心，两栋公寓，一栋商务酒店，4000平米地下食堂。东区占地18万平方米，规划建筑面积75万平方米，容积率1.59，绿化率大于50%。本区域为开放式办公。5、总部国际：占地面积：118432.59平米（一期55199.59平米，

5、二期63233平米），总建筑面积：212880平米（一期99659平米，二期113221平米），地上建筑面积：177798平米（一期82769平米，二期95029平米），地下建筑面积：35082平米（一期16890平米，二期18192平米），110余栋，绿化率：39.4%，容积率：1.56、MAX：规划建筑面积35万平方米，容积率1.168，分五期开发，已建成三期，建筑面积20万平方米，72栋办公独栋，一栋商务酒店，绿化率35%。南北向东偏转30度。较为现代化的园区，但是人气不足，多为中小私营业主。产业分化不明显。7、非中

6、心：占地39公顷，分为一期、二期开发建设，一期建筑面积93700平方米，由7个组团构成，每个组团由4栋单体建筑构成，区域北部设有26500平方米会所，二期2008年11月开工。8、汇龙森国际企业港：占地50078平方米，总建筑面积95190平方米。已建成16栋。14栋独栋，两栋综合办公楼。9、U谷独栋：占地17.75万平方米，总建筑面积16万平方米，容积率0.93，绿化率30%，每户6个车位，有地上地下车位。规划建56栋，已建10栋。商业配套不足，但是为研发区域，应强调其私密性。规划差异：嘉捷规划差异：BDA国际企业大道Ⅱ

7、规划差异：BDA国际广场规划差异：总部基地规划差异：总部国际规划差异：MAX规划差异：非中心规划差异：汇龙森国际企业港一、产品分析独栋面积差异：1、嘉捷：单体面积为1200-2000或1600-2800平方米，三至四层。没有电梯，形势上更像老式办公楼。2、BDA国际企业大道Ⅱ：4000-12000平方米单体，7-18层，单体面积过大，和总部基地概念较像，但是更趋于写字楼概念。3、BDA国际广场：单体面积3000-8000平方米，每栋8-10层。豆腐块楼房。4、总部基地：西区单体建筑面积1000-6000平方米，六至十二层。

8、单体面积大，独栋概念较弱。5、总部国际：项目户型面积为1000--4000平米，5层，形式上和总部基地类似，但是楼层相对较低，单层面积利用率高。6、MAX：单体面积800-1600平方米。四层，屋顶赠送花园。面积和U谷较接近，户型上多为双拼至四拼，楼间距较小，单体公共空间较小。7、非中心：单体面积230