星彦精品-港惠新天地2期思路探讨ppt

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1、港惠新天地2期思路探讨代言城市的未来项目终极目标——如何产生效益最大化本报告的目标——理清项目操作的整体思路，务必使项目走在正确的道路上。技术思路星彦优势市场走势项目分析二期产品分析二期产品定位定位下的营销技术思路星彦优势市场走势项目分析二期产品分析二期产品定位定位下的营销开发投资数据来源：惠州统计信息网近年惠州房地产开发投资进入发展快车道。市场投放数据来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网未来供应量仍增长迅猛，市场竞争压力较大（资料来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网）市场消化上图数

2、据显示，07年9.27之后惠城住宅销售呈快速下降趋势,08年销售情况最理想的5月销售量6.28万㎡,而07年5月销售量19.25万㎡,下降了二倍多。（数据来源：惠州市房管局网）项目界定数据来源：惠州统计信息网、惠州市人民政府公众信息网市场呈现供大于求的局面，下半年的供应将继续增多，市场竞争更加激烈市场态势08年上半年比07年整体价格有较大回落，市场的观望情绪仍在持续.2007年11月-2008年6月惠城区商品住宅成交走势（单位：元/㎡）（资料来源：惠州房管局网站）惠州商品房销售均价历年走势(单位：元/㎡

3、)上半年销售状况惠城区1-6月新增住宅开盘销售情况今年惠城新开楼盘价格整体呈低开低走势头,成交量明显下跌，销售明显周期拉长，市场未现回暧迹象。市场总结受国宏观调控影响，出现买方市场：受到国家宏观调控政策影响，投资置业比例减少，惠州市场出现严重观望气氛，楼市冷淡,由卖方市场转向买方市场。市场供应量增大，竞争压力加大：2007年12月惠城区有110万㎡的存量未售；再加上2008年预计新房增量443万㎡，2008年惠城区总供应量为550万㎡左右，市场存在严重的供过于求状态（数据来源：惠州市房管网、惠州房地产沙

4、龙）；投资客退场，房价继续回落：由于06、07年惠州房地产的非理性发展，加上投资客的退出，惠州当地居民以现有收入难以消化现有存量，促进开发商降价促销，房价明显回落；市场回归理性，出现哑铃市场：根据惠城08年开盘的楼盘销售情况，1-6月市场在降价促销下，销售情况较好的主要为高端类型物业或低总价中小户型的中低类型物业；而中端市场销售情况并不理想。写字楼市场供应2003年是惠州的写字楼市场的一个转折点，2003年写字楼建设呈井喷现象，施工竣工面积也出现较大的提高。——数据来源：惠州统计年鉴写字楼市场消化惠州写

5、字楼的销售高峰期从2004年开始，2007年有更大提升！——数据来源：惠州统计年鉴写字楼空置——数据来源：惠州统计年鉴惠州写字楼的空置面积逐年增加，在05年达到峰值，目前写字楼正在逐渐被市场消化，空置面积有减少的趋势。虽然03年以及07年施工面积不断刷新历史新高，但最大空置面积并没有出现，原因是销售情况良好，消化了大量的供应。近期销售项目状况写字楼名称销售均价(元/平方米)开盘时间项目位置隆生商业广场55002005惠州市麦地路60号华阳大厦（金泰广场）3800-5000--惠州市演达一路与石湖路交汇处

6、世贸中心5000-70002004-5-12惠州市新岸路1号双子星国际商务大厦60002005-4-16惠州市江北中心区中信城市时代广场82002008-5-1惠州市江北中心区大隆大厦5300(整层出售)2005-4-16惠州市江北云山西路（市政府左侧）专项客户需求调查市场调查项目调查结果购买写字楼的目的自用：投资70%：30%目前所用办公室自有：租用32%：68%对于以后写字楼购买意向想买：想租63%：37%需求写字楼面积100㎡以下27%100—150㎡23%150—180㎡33%200—300㎡7

7、%300—500㎡3%500㎡以上7%市调国商大厦、风尚国际、华利大厦中的公司所得以下结果：对于市场上的写字楼：置业以自用为主，对于新物业以买多于租，主要选择180㎡以下的单位为主写字楼市场总结1、发展起步晚，后如雨后春笋般涌现2003年以前，惠州没有纯正的写字楼，办公物业大都是由其它功能物业转变而成，写字楼的功能处于非常原始的状态。2003年，惠州第一个定位为商务写字楼的项目——华阳大厦面世，开启了惠州纯商务写字楼的先河，随后，惠州的写字楼如雨后春笋般涌现。2、分布零散，主要集中江北演达片区惠州的写字

8、楼分布比较分散，主要集中演达片区和江北中心区这两个片区，其他片区则都很零散。3、江北空置率高,老城区空置率小目前惠州新建的写字楼空置面积较大，如大隆大厦、双子星国际商务大厦等的空置面积都较大，大隆大厦除空置率约为40％；双子星国际置率约为40％。华阳大厦、世贸中心的空置率相对小些，空置率在10％～25％之间。4、公寓办公楼入驻率高人人乐、天虹老式住宅却基本改成办公型物业,入租率基本达70%以上,扣除住宅因素,基本达100%出租,主要跟小型公