日常管理案例分析

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1、五日常管理案例分析（1）请看案例一请问：你如何看待物业公司在这个案例中所承担的责任？小区养狗伤女童法院判赔三千元2000年8月11日上午，潘先生5岁的女儿在自家私家车旁玩耍时，被同一小区业主黄某的2只宠物狗抓咬致伤。经宝安人民医院检查诊断，“可发现双大腿被狗抓伤痕迹”，并为其注射了5支狂犬疫苗，但由于受到惊吓，女童为此常在噩梦中惊醒，寝食不安。潘先生得知，黄某所养宠物狗不但未领取《养犬许可证》，而且也未打过防疫针，没有《犬类免疫证》，加上听医生说狂犬病潜伏期可长达10年之久，因而非常担心也非常气愤。由于黄某不愿给予任何赔偿，物业公司也不愿承担责任，潘先生在为期1年的多

2、次索赔未果后，于去年8月10日把黄某和物业公司一起告上了法庭，要求他们连带赔偿女儿精神损失费3万元，另医疗费、交通费、护理费、营养费及伙食补助费共计7353元，并要求黄某停止养狗，赔礼道歉。案例讲解本案例中涉及到的法律法规有：相关法规制度：《中华人民共和民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国侵权责任法》《中华人民共和国治安管理处罚法》《物业管理条例》请看案例二小男孩在小区内触电孙某（男，10岁）在家里玩耍时发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承

3、担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10潜伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。问题：请分析孙某父母的要求是否合理？学生讨论5分钟案例讲解物业服务合同与供电合同是两个的法律关系。物业管理的功能在于保障物业的正常使用，维护小区的公共秩序。物业管理的管理范围应当限制在建筑物及与建筑物密不可分的附属配套设施。并不是业主在小区内受到的所有伤害都应当由物业管理企业承担责任，物业管理企业承担责任的界线是合同的约定以及法律的规定，如果物业服务合同没有约定由物业管理企业对有关事项进行管理，而法律法规又没有规定物业管理企业相应

4、的义务，那么物业管理企业自然无从承担法律责任。相关法律法规：电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。《物业管理条例》第52条第1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司

5、未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。请看案例三预收物业管理费是否合理汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否则不给办理入住手续。汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费？二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个项目专门新设立的，此前没有任何的物业服务经验和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论满意与否，都没有任何制约力了。汪先生面临的情况具有

6、一定的普遍性，其中包含了两个问题：一是应该先接收房屋，还是先交物业管理费？二是物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？请同学们思考5分钟发表看法案例讲解购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。如果购房人在房产交接时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业管理公司之间也就不存在委托服务的必要了。开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》

7、的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，如，北京市小区办《关于禁止一次性收取多年物业管理费的通知》中专门规定，物业管理公司"不得一次性预收多年的物业管理费。相关规定及参考解决