物业管理案例分析——日常工作案例分析

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1、物业管理案例分析——日常工作案例分析案例（一)2009年初物业公司向业主李某催交2008年度的物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”，可是,自己在小区内丢失了三辆自行车，物业保安并没有真正做到保证自己财产安全的责任，故而拒绝交纳物业管理费。物业公司则认为，物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全，按着相关《协议》落实巡逻、巡查，发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查等。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某告上

2、法院。你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事?分析：（1)这是一个如何定位物业安保工作性质的案例。李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳了物业管理费，你物业管理公司就得什么都要管，我东西丢了你就应该赔我。如此类推（例）：公安部门是治安的主管部门，他是直接的责任人，他们的工资是每个公民缴纳的税金支付的，同样道理，那么在他们管理的辖区内出现盗窃、杀人案件，是不是他们也要负责赔偿呢，死了人是不是要拉一个警察出来抵命或者要求国家赔偿呢?分析：（2)那么为什么具体到物业管理时，就让大家产生了这样的理解了呢？国内有不少这样的例

3、子，业主在家被杀了找物业公司赔偿、被盗了就找物业公司赔偿，都认为我交了管理费给你物业公司，你就要负责。这只是对物业管理一个很错误的理解，首先，我们什么是物业管理？（是指：专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同、协议，运用现代管理科学和先进的技术对已经投入使用的物业，以经营的方式进行管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护、设施设备维修等实施统一的专业管理，向业主和租户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲，物业管理企业提供的是一种服务，而不是管理。)分析：（3)如何来确定物业管理的地位？物业公

4、司是根据《物业服务合同》或《协议》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。其地位是来自与房屋所有人的《合同》及所签定相关委托《协议》，根据《合同》和《协议》约定并在法律法规规定范围内（如保安的权限物业公司的权限等）提供相应的服务，物业安保工作也是在这份《合同》和《协议》之内一项内容。物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处理。分析：（4)物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要物业公司按

5、照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低事故的发生率。就这个案例所讲只要物业公司根据《合同》或《协议》尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不应该承担任何的责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，李某拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益。《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理费。所以，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过失可以另作处理。案例（二）：楼上空投垃圾、排放污染物、制造噪声

6、、饲养家禽、违章搭建、侵占通道、拒付物业费分析（1)�0�2�0�2高空抛物关键在于举证�0�2�0�2�0�2专家认为：高空抛物侵害底楼业主合法权益的行为，关键在于举证问题，即证明是哪家进行了高空抛物。由于高空抛物是随意性的，维权成本会非常的高也很难当场发现，或者没有当场抓到行为人不予承认。因此，物业公司应当以宣传引导为主。同时加强巡视，发现有高空抛物行为，应当及时进行说服劝导，避免再次发生。分析（2)《物权法》第八十三条：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费

7、等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。案例（三)为了将自家的庭院设计成田园风情，家住某小区一楼的业主王先生，在庭院里搭建了一个约两米高的葡萄架，而这一举动却引起了楼上邻居杨女士的强烈不满。�0�2�0�2�0�2杨女士认为，底楼两米高的葡萄架直接伸向到她家的门、窗处，其顶端距离二楼卧室窗台下沿仅仅大约几十厘米。给一些不法之徒进入她家实施侵害提供了便利条件。随即，要求底层业主停止侵权行为，而底层业主认为是根

8、本就没有对杨女士形成侵权或伤害，因此，双方争执不休；物业、居委会、房管办、城管等部门经多次协调，但此问题一直都没能解决。专家解读：案例（三)就此事而言，如果一楼葡萄架过高，就有可能危及二楼的安全，造成潜在的威胁，侵害了二楼的合法权益。一般在具体处理