物业管理案例分析-日常管理

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1、物业管理案例分析-日常管理1•业主提出不合理装修要求怎么办2.部分业主要随意封闭阳台怎么办3.业主不愿配合公共部位维修怎么办4.开业典礼影响办公环境怎么办5.住户对维修料具提出质疑怎么办6•信件误退投诉［案例一］业主提出不合理装修要求怎么办某广场一位业主在装修吋，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一•根大梁。其理山是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间乂影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。

2、然而，这位业主就是听不进去，态度十分固执。三番五次找都未得到应允,他干脆动了硬的，“不管你们同不同意，我都要改”。双方都不让步，问题一下了僵在那里了。［案例分析］此案例是在业主办理入住后，在装修期间常见的问题。业主购房后，作为物业的所有权人，有权对口己的房屋进行装修，但其装修不能影响房屋的安全。一般情况下，业主入住装修前要填写装修屮请，报物业管理公司审批。物业公司应根据国家建设部《建筑装饰装修管理规定》和物业管理公司制定的《住户装修管理规定》，经审核确定该业主申请的装修方案对房屋结构没有破坏，对业主的正常使用不构成安全隐患，方可批准。

3、待物业管理公司批准后，业主才能开始装修。业主装修完成后，还须物业管理公司组织验收，合格后方可使用。本案例屮业主提出的更改大梁的耍求有可能给房屋的安全使用埋卜•隐患，因此，物业管理公司不能同意业主的这一要求。即使业主的父亲确为高级建筑师，其参数计算和改梁方案物业管理公司也不能同意，因为此方案并不能代表原设计单位或专业设计单位的审批意见。因此，本案例中物业管理公司对业主提出的改梁要求不予同意的做法是对的。［解决方法］针对对方固执的态度，为了避免顶牛，管理处的工作人员处在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和开发展的冇关领导，上

4、下统一口径。然后约见这位业主，建议他写出书面申请，报原设计单位审批。这位业主觉得管理处的建议合情合理，欣然同意。后來他咨询了原设计单位，得知改梁既要拿一笔不小的变更设计费，乂要等较长时间才能确定。经过比较，最终取消了改梁的想法。有些时候，制止或纠正违章行为未必非得硬要板起而孔坚持说“不”。不妨指条正道，讣他白己去试一试，撞了南墙，他白然就回心转意了。本案例中，物业管理公司就是针对业主认为改梁方案可行的实际情况，给他提出合法解决的方案。既然你认定可以，那你就通过合法途径办理，把球踢给了对方，才盾不再集中在自己身上到头來，有序管理的目的达

5、到了，你在对方的心目中还是个“好人”。［相关法规制度］1.1995年9月1tl中华人民共和国建设部令第46号《建筑装饰装修管理规定》（略）2.XX物业管理公司装修管理规定根据国家建设部关于界产毗连关系的有关规定，恳请XXX业主（住八）明口您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以。对于您的房产的二次装修,将根据中华人民共和国建设部关于《家庭居室装饰装修管理规定》及XX市物业管理规范，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定：一、装修范围业主应严格按照《家庭居室装饰装修管理规

6、定》中的装修范I韦I和要求进行室内装修、维修。二、装修队的选择1.为配合管理处对装修的管理，业主（住户）装修应尽疑选择管理处推荐的施工队（至少有两个以上的施工队供业主选择），这儿家实力较强、信誉较好的施工队伍，经培训对本大厦房屋结构了解并在其承诺遵守本办法和其他装修规定后，在管理处监督管理下提供装修服务。2.业主有选择上述施工队和自聘有XX市住宅装修资格的施工队的白由，但必须经管理处资格审杏示按《XXX装修施工队管理办法》（详见附件一）的规定进行管理。三、装修申请业主（住户）在规定范围内耍进行室内装修、维修和改造。维修和改造，必须先向

7、管理处捉出中请（住户必须持业主委托书），并领取《装修中请审批表》一式一份。四、装修审批1.业主（住八）必须如实填报《装修屮请市批表》各款内容于确定的装修FI期关7天携带装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文，上报管理处（涉及消防规怎的应先向消防部门办理报批手续），同时交纳装修保证金100元/平方米，需要进行施工技术审定的，按每项T程150-300元计收，管理处将在收到审批表后二个工作日内给予批复。2.业主（住户）收到批复后，应带领选定的装修队负责人到管理处按规定办理施工队有关进场手续方可进场装修施工（详见附件二）o五、施工1.所有施工

8、必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。2.丿施工期间，业主（住户）进行现场监理并保证装修诞丄队严格遵守规定，按规作业，文明施工，施工期间不准装修工人在